2008年房地產估價師《理論與方法》復習提綱（五）

　　第五章 房地產估價原則
　　第一節 房地產估價原則概述
　　一、房地產估價原則概述，房地產價格雖然受許多復雜多變的因素的影響，但觀察其形成和變動過程，仍然存在一些基本規律。人們在房地產估價的反復實踐和理論探索中，逐漸認識了房地產價格形成和變動的規律，并在此基礎上總結、提煉出一些簡明扼要的進行房地產估價所依據的法則或標準，這些法則或標準就是房地產估價的原則
　　二、房地產估價的原則有：
　　①獨立客觀公正原則
　　②合法原則
　　③最高最佳使用原則
　　④估價時點
　　⑤替代原則
　　⑥謹慎原則
　　可以把這些原則分為三個層次：基本原則、普適技術性原則、特殊原則。獨立客觀公正是基本原則。而普適性原則(或一般原則)有獨立客觀公正原則、合法原則、最高最佳使用原則、估價時點原則、替代原則。除了獨立客觀公正原則外，其余都是技術性原則，也稱為普適技術性原則。特殊原則是指謹慎性原則。
　　最高行為準則與技術性原則是相互對應的，普適性原則與特殊原則是相互對應的，因此謹慎原則也屬于技術性原則。
　　三、房地產估價原則的作用，房地產估價原則可以使不同的房地產估價師對于房地產估價的基本前提具有認識上的一致性，對于同一估價對象在同一估價目的，同一估價時點的評估價值趨于相同或近似。房地產估價原則可以作為估價時的指南。評判一個評估價值是否正確，很重要的一點是否遵守了估價原則。
　　第二節 獨立客觀公正原則
　　獨立客觀公正原則要求房地產估價師站在中立的立場上，評估出對各方當事人來說均是公平合理的價值。獨立的要求是房地產估價師不應受任何組織或個人的非法干預，完全憑借自己的專業知識、經驗應有的職業道德進行估價。客觀的要求是房地產估價師不應帶著自己的好惡情感偏見、完全從客觀實際出發、反映事物的本來面目。公正的要求是房地產估價師在估價中應當公平正直，不偏袒相關當事人中的任何一方。
　　房地產估價機構應當是一個不依附他人、不受他人束縛的獨立機構。所以房地產估價機構是由房地產估價師為主的自然人出資設立，房地產估價機構和房地產估價師在執業中應采取回避原則，房地產估價機構和房地產估價師在估價中不受委托人等外部因素的干擾，不應屈從外部壓力。
　　第三節 合法原則
　　合法原則要求房地產估價結果是在估價對象依法判定的權益下的價值。房地產之所以要遵守合法原則，是因為房地產價值實質是上房地產權益的價值，但估價對象的權益不是委托人或房地產估價師可以隨意假定的，必須有其法律、法規或政策等依據。依法判定的權益包括依法判定權利類型及歸屬，以及使用、處分等權利。具體來說遵守合法原則應當做到下列幾點：
　　(1)在依法判定的權利類型及歸屬方面，一般應以房地產權屬證書、權屬檔案以及相關合同等其他合法權屬證明為依據。現行的房地產權屬證書有房屋權屬證書、土地權屬證書或者統一的房地產權證書。房屋權屬證書有《房屋所有權證》、《房屋共有權證》和《房屋他項權證》三種。土地權屬證書有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項權利證明書》四種。當縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，可能制作、頒發統一的房地產權證書。統一的房地產權證書有《房地產權證》、《房地產共有權證》和《房地產他項權證》三種。值得注意的是遵守合法原則中不是指只有合法權利的房地產才能成為估價對象，而是指依據法律、法規和政策等規定，估價對象是哪種權利狀況的房地產就應當將作為哪種權利狀況的房地產來估價。任何權利狀況的房地產都可以成為估價對象，只是其評估價值應與其權利狀況相匹配，但法律法規或政策明確規定不得作為估價對象的房地產除外。
　　在依法判定的使用權利方面，應以使用管制(如城市規劃、土地用途管制等)為依據。例如，如果城市規劃規定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對該宗土地進行估價就應以其使用符合這些規定為前提。
　　在依法判定的處分權利方面，應以法律、行政法規或合同(如土地使用權出讓合同)等允許的處分方式為依據。處分方式包括買賣、租賃、抵押、抵債、贈與等。
　　在依法判定的其他權益方面，評估出的價值必須符合國家的價格政策。此外，還可將合法原則拓展到對采用的估價技術標準和估價主體資格的要求上。具體說，房地產估價應采用國家和估價對象所在地的有關估價技術標準，應當由房地產估價機構和房地產估價師進行。

　　第四節 最高最佳使用原則
　　最高最佳使用原則要求房地產估價結果是在估價對象最高最佳使用下的價值。最高最佳使用是指法律上許可、技術上可能、經濟上可行，經過充分合理的論證，能夠使估價對象的價值達到最大化的一種最可能的使用。 　　
　　最高最佳使用原則與合法原則的關系是：遵守了合法原則，不一定能符合最高最佳使用原則的全部要求，遵守了最高最佳使用原則，必然遵守了合法原則中對合法使用方面的要求，但不一定符合合法原則對合法產權、合法處分等方面的要求。
　　最高最佳使用具體包括3個方面：
　　①最佳用途;
　　②最佳規模;
　　③最佳集約度。
　　尋找最高最佳使用的方法，是先盡可能地設想出各種潛在的使用方式：然后從下列4個方面依序篩選：
　　(1)法律上的許可性。
　　(2)技術上的可能性。
　　(3)經濟上的可行性。
　　(4)價值是否最大。
　　收益遞增遞減原理可以幫助確定最佳集約度和最佳規模。收益遞增遞減原理揭示的一種投入量變動而其他投入量固定的情況下的投入產出關系叫做收益遞減規律。揭示的第二種關系是所有的投入量都變動的情況下的投入產出關系也叫做規模收益(三種可能：產出量增加比例與投入量增加比例相同;產出量增加比例大于投入量增加比例;產出量增加比例小于投入量增加比例)。在擴大規模時一般是先經過一個規模收益遞增階段，然后經過一個規模收益不變階段，再經過一個規模收益遞減階段。
均衡原理是以房地產內部各構成要素的組合是否均衡，來判定是否為最高最佳使用。它也可以幫助確定最佳集約度和最佳規模。
　　適合原理是以房地產與其外部環境是否協調，來判定是否為最高最佳使用。它可以幫助我們確定最佳使用。 　　
　　適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當房地產與外部環境最協調，同時內部構成要素的組合最為均衡時，便為最高最佳使用。
　　當估價對象已做了某種使用，則在估價時應根據最高最佳使用原則對估價前提做下列之一的判斷和選擇，并應在估價報告中予以說明：
　　(1)保持現狀前提。認為保持現狀、繼續使用最為有利時，應以保持現狀、繼續使用為前提進行估價。現有建筑物應予保留的條件是：現有房地產的價值大于新建房地產的價值減去拆除現有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額。
　　(2)裝修改造前提。認為裝修改造但不轉換用途再予以使用最為有利時，應以裝修改造但不轉換用途再予以使用為前提進行估價。對現有建筑物應進行裝修改造的條件是：預計裝修改造后房地產價值的增加額大于裝修改造費用。
　　(3)轉換用途前提。認為轉換用途再予以使用最為有利時，應以轉換用途后再予以使用為前提進行估價。轉換用途的條件是：預計轉換用途所帶來的房地產價值的增加額大于轉換用途所需的費用。
　　(4)重新開發前提。認為對現有房地產進行重新開發再予以使用最為有利時，應以重新開發再予以使用為前提進行估價。
　　(5)上述情形的某種組合。最常見的是第三種轉換用途與第二種裝修改造的組合。除了第一種外，不能以其中一個可行，就判斷該種估價前提就為最高最佳使用，而是將它與其他幾種可行的估價前提進行比較之后，才能作出最高最佳使用的判斷與選擇。
　　第五節 估價時點原則
　　估價時點原則要求房地產估價結果是由估價目的決定的某個特定時間的價值。這個特定時間既不是委托人也不是房地產估價師隨意假定的，必須根據估價目的來確定。確定估價時點的意義在于：估價時點除了說明評估價值對應的時間，還是評估對象價值的時間界限。
　　遵守估價時點原則并不是把評估價值說成是某個時間上的價值就算是遵守了，更本質的是估價時點確定應在先，價值估算應當在后，而不是先有了評估價值之后，再把它定義在某個時間上的價值。在評估現在的價值，通常將估價人員實地查看估價對象期間或估價作業期 (估價的起止年月日，即正式接受估價委托的年月日至完成估價報告的年月日) 內的某個日期定為估價時點，但估價時點并非總是在此期間，也可因特殊需要將過去或未來的某個日期定為估價時點。因此在估價中要特別注意估價目的、估價時點、估價對象狀況和房地產市場狀況四者的匹配關系，其中估價目的是龍頭，確定了估價目的，其他便可以根據其來確定。
　　不論是何種估價目的，評估估價對象價值所依據的市場狀況始終是估價時點的狀況，但估價對象狀況不一定是估價時點時的狀況。當估價時點為過去時，房地產市場狀況也是過去時，估價對象也是過去時。當估價時點是現在時，房地產市場狀況也是現在時，但估價對象可以是過去時，現在時，未來時。當估價時點是未來時，房地產市場狀況也是未來時，估價對象狀況也是未來時。
　　在評估拆遷中調換房屋為期房時的房地產市場價格時應注意：估價時點應與評估被拆遷房屋的房地產市場價格的評估時點一致。一般為房屋拆遷許可證頒發之日或拆遷實施之日。估價對象狀況應以協議中約定為準，評估價值或商定價格不應在將來期房換成現房時，因市場狀況變化了就調整，只有交付的房屋狀況與協議中有出入時，才應對評估價值或設定價格進行相應調整。
　　第六節 替代原則
　　替代原則要求房地產估價結果不得不合理偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。類似房地產是指其實物、權益、區位狀況均與估價對象的實物、權益、區位狀況相同或相當的房地產。具體一點說，類似房地產是在用途、規模、檔次、建筑結構、權利性質等方面與估價對象相同或相當，并與估價對象處在同一供求范圍內的房地產。同一供求范圍是指與估價對象具有替代關系，價格會相互影響的其他房地產的區域范圍。
　　替代原則對于具體的房地產估價，指明了下列兩點：
　　(1)如果附近有若干相近效用的房地產并已知其價格，則可以依據替代原則，由這些相近效用的房地產的價格推算出估價對象的價格。
　　(2)不能孤立地思考估價對象的價格，要考慮相近效用的房地產的價格牽掣。
　　第七節 謹慎原則
　　謹慎原則是評估房地產抵押時，應當遵守的一項原則，它要求在存在不確定因素的情況下作出估價相關判斷時，應當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產在抵押權實現時，可能受到的限制，未來可能發生的風險與損失，不高估假定未設立法定優先受償權利下的市場價值，不低估房地產估價師知悉的法定優先受償款。在估價過程中如果面臨是確定性因素則不存在謹慎問題，應依據確定性因素進行估價。