2008年房地產估價師《理論與方法》復習提綱（六）

　　第六章 市場法
　　第一節 市場法概述
　　一、市場法的含義
　　市場法又稱市場比較法、比較法，是根據類似房地產的成交價格來求取估價對象價值的方法�？杀葘嵗�，也稱為可比房地產，是指交易實例中交易類型與估價目的吻合、成交日期與估價時點接近、成交價格為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格的類似房地產。市場法本質是以房地產的成交價格為導向來求取房地產的價值。通常把市場法求得的價值稱為比準價格。市場法的理論依據是房地產價格形成的替代原理。
　　二、市場法適用的估價對象和條件
　　1、市場法適用的估價對象是同種類型的數量較多且經常發生交易的房地產。數量少或很少發生交易的房地產難以用市場法估價。
　　2、市場法需要具備的條件是在估價時點的近期有較多的類似房地產的交易。如果在房地產市場發育不夠或者房地產交易較少發生的地區，就難以采用市場法估價。
　　3、市場法的原理和技術也可以用于其他估價方法中有關參數的求取，如經營收入、成本費用、空置率、報酬率、資本化率、開發經營期等;
　　三、市場法估價的操作步驟：①搜集交易實例;②選取可比實例;③對可比實例的成交價格進行適當的處理(分為價格換算、價格修正、價格調整)④求取比準價格。
　　第二節 搜集交易實例
　　一、搜集大量交易實例的必要性，運用市場法估價，首先需要擁有大量真實的交易實例。只有擁有了大量真實的交易實例，才能把握估價對象所在地的正常房地產市場價格行情。才能保障評估出的估價對象價值不會超出合理的范圍。
　　二、搜集交易實例的途徑主要有下列幾個：(1)查閱政府有關部門的房地產交易資料。(2)向房地產經紀機構和房地產經紀人了解其促成交易的房地產成交價格資料和有關情況。(3)向房地產交易當事人、四鄰、律師、會計師、等了解其知曉的房地產成交價格資料和有關交易情況。(4)同行之間相互提供。估價機構或估價人員可以約定相互交換所搜集的交易實例及經手的估價案例資料。(5)與房地產出售者或其代理人，如業主、房地產開發商、房地產經紀人等洽談，獲得其房地產的要價資料，查閱報刊、網絡資源上有關房地產出售、出租的廣告、信息等資料，參加房地產交易展示會。 　　
　　三、搜集交易實例的要求，搜集內容完整、真實的交易實例，是提高估價精度的一個基本保證。內容包括：①交易實例房地產的基本狀況②交易雙方③成交日期④成交價格⑤付款方式⑥交易情況(交易目的、交易方式、交易稅費負擔方式、有無利害人之間交易、急于出售或購買等特殊情況)
　　四、建立交易實例庫
　　第三節 選取可比實例
　　一、選取可比實例的必要性，需要從中選擇符合一定條件的交易實例作為參照比較的交易實例。這些用于參照比較的交易實例，稱為可比實例。
　　二、選取可比實例的要求
　　1、數量要求，一般要求選取3個以上(含3個)、10個以下(含10個)的可比實例即可。
　　2、質量要求，①可比實例應是估價對象的類似房地產;②可比實例的交易類型應與估價目的吻合;③可比實例的成交日期應盡量接近估價時點(一般一年以上不選用);④可比實例的成交價格應盡量為正常價格(或能夠修正為正常價格)。類似房地產應符合的條件為：(1)在區位上應與估價對象處在同一供求范圍內。(2) 用途應與估價對象的用途相同。(3) 規模應與估價對象的規模相當。選取的可比實例規模一般應在估價對象規模的0.5—2范圍內，即：0.5≤可比實例規模/估價實例規�！�2。(4)建筑結構應與估價對象的建筑結構相同。(5)檔次應與估價對象的檔次相當。(6)權利性質應與估價對象的權利性質相同。
　　3、選取可比實例有時可以用分配法。當有較多的交易實例符合可比實例要求時，應選取其中估價對象最為類似的交易實例作為可比實例，而不能劣勝優汰。
　　第四節 建立比較基準
　　選取了可比實例之后，一般應先對這些可比實例的成交價格進行換算處理，使它們之間的口徑一致、形式相同、相互可比，并統一到需要求取的估價對象的價格單位上來。建立價格可比基礎包括：①統一房地產范圍②統一付款方式;③統一采用單價;④統一幣種和貨幣單位;⑤統一面積內涵;⑥統一面積單位
　　一、統一房地產范圍，是指只能選取主干相同的房地產的交易實例作為可比實例。在實際估價中有三種情形：①房地產實物范圍不同，這里范圍不同是指有與無的區別，不是好與壞、優與劣、新與舊的差別。②含有非房地產成份③帶有債權債務的房地產。
　　二、統一付款方式，將分期付款的可比實例成交價格折算為在其成交日期時一次付清的數額。
　　三、統一采用單價，在統一采用單價方面，通常為單位面積上的價格。
　　四、統一幣種和貨幣單位，匯率選擇的時間是在市場狀況調整之前還是之后再進行換算的。

　　五、統一面積內涵，在現實房地產交易中，有按建筑面積計價，有按套內建筑面積計價，也有按使用面積計價的。它們之間的換算如下：
　　建筑面積下的價格=套內建筑面積下的價格×套內建筑面積/建筑面積
　　建筑面積下的價格=使用面積下的價格×使用面積/建筑面積
　　套內建筑面積下的價格=使用面積下的價格×使用面積/套內使用面積
　　六、統一面積單位，平方米下的價格=畝下的價格÷666.67
　　平方米下的價格=公頃下的價格÷10 000
　　平方米下的價格=平方英尺下的價格÷0.09290304
　　平方米下的價格=坪下的價格÷3.30579
　　第五節 交易情況修正
　　一、交易情況修正的含義，可比實例的成交價格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評估的估 價對象的價格是客觀合理的，所以，如果可比實例的成交價格是不正常的，則應將其調整為正常的，如此才能作為估價對象的價格。
　　二、造成成交價格偏離正常價格的因素：(1)強迫出售或強迫購買的交易。(2)有利害關系人之間的交易。(3)交易雙方或某一方對交易對象或市場行情缺乏了解的交易。(4)急于出售或急于購買的交易。(5)交易雙方或某一方對所交易的房地產有偏好的交易。(6)相鄰房地產的合并交易。 (7)特殊交易方式的交易。(8)交易稅費非正常負擔的交易。(9)受迷信影響的交易。
　　三、交易情況修正的方法主要有百分率法和差額法。采用百分率法進行交易情況修正的一般公式為：可比實例成交價格X交易情況修正系數=正常價格，采用差額法進行交易情況修正的一般公式為：可比實例成交價格+交易情況修正數額=正常價格。
　　對于交易稅費非正常負擔的處理方法，正常成交價格=賣方實際得到的價格/(1-應由賣方繳納的稅費比率)或買方實際付出的價格/(1+應由買方繳納的稅費比率)。賣方實際得到的價格=正常成交價格-應當賣方繳納的稅費。買方實際付出的價格=正常成交價格+應由買方繳納的稅費。
　　第六節 市場狀況調整
　　一、市場狀況調整的含義，可比實例的成交價格是其成交日期時的價格，是在其成交日期時的房地產市場狀況下形成的。要求評估的估價對象的價格是估價時點時的價格，是應該在估價時點時的房地產市場狀況下形成的。應將可比實例在其成交日期時的價格調整為在估價時點時的價格，如此才能將其作為估價對象的價格。這種對可比實例成交價格進行的調整，稱為市場狀況調整，稱為交易日期調整。
　　二、交易日期調整的方法，在可比實例的成交日期至估價時點期間，隨著時間的推移，房地產價格可能發生的變化有3種情況：①平穩;②上漲;③下跌。當房地產價格為平穩發展時，可不進行交易日期調整。而當房地產價格為上漲或下跌時，則必須進行交易日期調整，以使其符合估價時點時的房地產市場狀況。
　　采用百分率法進行交易日期調整的一般公式為：
　　可比實例在成交日期時的價格×交易日期調整系數=在估價時點時的價格。
　　可比實例在成交日期時的價格X(1±T%)=在估價時點時的價格
　　可比實例在成交日期時的價格X (100±T)/100=在估價時點時的價格
　　(1±T%)或(100±T)/100是交易日期調整系數。
　　價格指數有定基價格指數和環比價格指數。在價格指數編制中，需要選擇某個時期作為基期。如果是以某個固定時期作為基期的，稱為定基價格指數：如果是以上一時期作為基期的，稱為環比價格指數。
　　價格變動法有逐期遞增或遞減的價格變動率和期內平均上升或下降的價格變動率。公式為：可比實例在成交日期時的價格×(1+價格變動率)期數=可比實例在估價時點的價格。
　　可比實例在成交日期時的價格×(1+價格變動率×期數)=可比實例在估價時點的價格。市場價格指數或變動率應采用可比實例所在地區的同類房地產的價格指數或變動率。
　　第七節 房地產狀況的調整
　　一、房地產狀況調整的含義，進行房地產狀況調整，是把可比實例房地產在其自身狀況下的價格，調整為在估價對象房地產狀況下的價格�？杀葘嵗�房地產狀況應是其成交價格所對應或反映的房地產狀況而不是它在估價時點或其他時候的狀況。

　　二、房地產狀況調整的內容
　　1、區位，區位狀況比較、調整的內容主要包括：位置(方位、距離、朝向、樓層)、交通、環境景觀、外部配套設施(包括基礎設施和公共服務設施)等影響房地產價格的因素。
　　2、實物，實物狀況比較、調整的內容很多，對于土地來說，主要包括：面積大小、形狀、進深、寬深比、地勢、土壤及地基狀況、基礎設施完備程度、土地平整程度等影響房地產價格的因素;對于建筑物來說，主要包括：建筑規模、建筑規模、建筑結構、設施、設備、裝飾裝修、空間布局、外觀、防水、保溫、隔熱、隔音、通風、采光、日照、使用率、層高、完損程度等影響房地產價格的因素。
　　3、權益，權益狀況比較、調整的內容主要包括：土地使用年限，城市規劃限制條件(如容積率)等影響房地產價格的因素。在實際估價中，遇到最多的是土地使用年限調整。
　　三、房地產狀況調整的思路和方法，房地產狀況調整的思路是：首先列出對估價對象這類房地產的價格有影響的房地產狀況各方面的因素，包括區位方面的、權益方面的和實物方面的;其次判定估價對象房地產和可比實例房地產在這些因素方面的狀況;然后將可比實例房地產與估價對象房地產在這些因素方面的狀況進行逐項比較，找出它們之間的差異程度;最后根據狀況差異程度轉換為價格差異程度。根據價格差異程度對可比實例的價格進行調整。網
　　具體進行房地產狀況調整的方法，有直接比較調整和間接比較調整兩種。
　　直接比較調整一般是采用評分的辦法，以估價對象房地產狀況為基準(通常定為100分)，將可比實例房地產狀況與它逐項進行比較、打分。直接比較調整的表達式為：
　　可比實例在其房地產狀況下的價格 X 100/(　)=在估價對象房地產狀況下的價格，上式括號內應填寫的數字，為可比實例房地產狀況相對于估價對象房地產狀況的得分。
　　間接比較調整與直接比較調整相似，所不同的是設想一個標準房地產狀況，然后以此標準房地產狀況為基準(通常定為100分)，將估價對象及可比實例的房地產狀況均與它逐項進行比較、打分。采用間接比較進行房地產狀況調整的表達式為：
　　可比實例在其房地產狀況下的價格X 100/()X()/100=在估價對象房地產狀況下的價格，上式位于分母的括號內應填寫的數字為可比實例房地產狀況相對于標準房地產狀況的得分，位于分子的括號內應填寫的數字為估價對象房地產狀況相對于標準房地產狀況的得分。
　　第八節 求取比準價格
　　一、求取某個與可比實例對應的比準價格的方法
　　修正、調整系數連乘形式：
　　比準價格=可比實例價格X交易情況修正系數X交易日期調整系數X房地產狀況調整系數
　　(2)修正、調整系數累加形式：
　　比準價格=可比實例價格X(1+交易情況修正系數+交易日期調整系數十房地產狀況調整系數)
　　二、將多個可比實例對應的比準價格綜合成一個最終比準價格的方法
　　主要有三種：平均數法、中位數法、眾數法。其中平均數法最常用