2008年房地產估價師《理論與方法》復習提綱（四）

　　第四章 房地產價格影響因素
　　第一節 房地產價格影響因素概述
　　一、對房地產價格影響因素的總認識
　　1、不同的影響因素或者其變化，引起房地產價格變動的方向是不盡相同的
　　2、不同的影響因素或者其變化，引起房地產價格變動的程度是不盡相同的
　　3、不同影響因素的變化與房地產價格變動之間的關系是不盡相同的
　　4、有些影響因素對房地產價格的影響與時間無關，有些與時間有關。
　　5、某些影響因素對房地產價格的影響可以用數學公式或數學模型來量化
　　6、各種因素對同一類型房地產價格的影響方向和影響程度不是一成不變的
　　7、各種因素在不同水平上的變化對房地產價格的影響是不同的
　　8、同一因素在不同地區對房地產價格的影響可能是不同的。
　　二、房地產價格影響的分類
　　房地產自身因素和房地產外部因素，其中房地產自身因素又分為區位因素、實物因素和權益因素三類。也可分為一般因素、區域因素和個別因素。一般因素是對廣大范圍的房地產價格水平都有影響的因素。區域因素是指對估價對象周圍一定區域范圍內的房地產價格水平有所影響的因素。個別因素是指對估價對象房地產價格水平有所影響的估價對象自身狀況因素。它們三者不是固定的，隨著估價對象范圍擴大，某些一般因素也許會變為區域因素，某些區域因素也許會變為個別因素。
　　第二節 房地產自身因素
　　一、區位因素
　　1、房地產區位的優劣直接關系其所有者或使用者的經濟收益、生活滿足程度或社會影響。房地產區位優劣的形成，一是先天的自然條件，二是后天的人工影響。房地產的區位有自然地理位置與社會經濟位置之別。房地產的自然地理位置雖然固定不變，但其社會經濟位置卻會發生變化。
　　2、位置包括房地產所處的方位、距離、朝向和樓層。方位在十字路口中，其價格高低是西北角、東北角、西南角、東南角。對于東西走向的街道、水流來說位于北側的房地產價格通常高于位于南側的房地產價格。對于位于山坡上的房地產則是南坡的房地產價格通常高于北坡的房地產價格。同一街道的商業房地產背陽面的地價高于向陽面的地價。但在寒冷地區的可能相反，向陽面的地價高于背陽面的地價。距離有空間直線距離、交通路線距離、交通時間距離、經濟距離。交通時間距離從理論上講更為科學。對于朝向一般認為南方為上、東方次之、西又次之、北不良。住宅最好是坐北朝南。沒有電梯的中間樓層最優、頂層較劣。有電梯的中高導住宅，城市一年四季空氣中懸浮層之上的樓層最優、三層以下較劣。
　　2、交通，交通因素對房地產價格的影響因素可分為可借助的交通工具、路況、交通線路數量、與交通站點的距離、停車的方便程度、交通管制。
　　3、環境景觀，這方面的因素主要有大氣環境、水文環境、聲覺環境、視覺環境和衛生環境和人文環境。
　　4、外部配套設施有房地產外部基礎設施和公共服務設施。
　　二、實物因素
　　1、土地實物因素
　　①面積
　　②形狀
　　③地勢，一般來說，土地平坦，地價較高;土地高低不平，地價較低。在其他條件相同時，地勢高的房地產的價格，要高于地勢低的房地產的價格。
　　④土壤及地基狀況，土壤的污染情況、自然酸堿性和肥力，酸性土壤對混凝土有很大的破壞作用，堿性土壤不利于植物生存。地基狀況是指地基的承載力、穩定性和地下水位等。
　　⑤宗地內基礎設施完備程度和場地平整程度。
　　2、建筑物實物因素
　　①建筑規模
　　②建筑結構
　　③設施設備
　　④裝飾裝修
　　⑤層高或凈高
　　⑥空間布局
　　⑦防水、保溫、隔熱、隔音、通風、采光、日照
　　⑧外觀
　　⑨完損程度
　　三、權益因素，主要是指對房地產利用的限制：房地產權利的設立和行使的限制;房地產使用管制;房地產相鄰關系的限制。
　　①權利狀況，有所有權、使用權、地役權、抵押權、租賃權等，以及這些權利是否完整、清晰等等。
　　②使用管制，城市規劃中地下建筑面積通常不計入容積率。因此容積率有包含地下建筑面積和不包含地下建筑面積的，交出讓金的也有按地下建筑面積交或折成三分之一交的。
　　③相鄰關系主要有：一方面為用水排水、通行、輔設管線提供方便。另一方面，在自己的土地建造建筑物不能妨礙相鄰建筑物的通風、采光、日照，不得違反規定棄置固體廢物、排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質，挖掘土地、建造建筑物、輔設管線以及安裝設備不得危及相鄰房地產的安全。

　　第三節 人口因素
　　房地產價格與人口數量的關系非常密切。當人口數量增加時，對房地產的需求就會增加，房地產價格也就會上漲;而當人口數量減少時，對房地產的需求就會減少，房地產價格也就會下落。人們的文化教育水平、生活質量和文明程度，可以引起房地產價格的變化。隨著家庭人口規模小型化，即家庭平均人口數的下降，家庭數量增多，所需住房的總量將增加，房地產價格有上漲的趨勢。
　　第四節 制度政策因素
　　房地產制度政策對房地產價格的影響也許是最大的，在房地產制度政策中，房地產價格政策對房地產價格的影響也很大，房地產價格政策抽象來看可以分為兩類：一類是高價格政策;一類是低價格政策。低價格政策并不意味著造成房地產價格的絕對水平低下;同理，高價格政策也不意味著造成房地產價格的絕對水平很高。抑制房地產價格的措施主要有：
　　①政府在房地產價格上漲過快時通過增加土地供應，加快房屋建設，以增加房地產的供給，從而平抑房地產價格;
　　②規定按照合理的房地產開發建設成本和利潤率來定價;
　　③制定最高限價，規定房地產交易時不得突破此價格;
　　④建立一套房地產交易管理制度，遏制房地產投機炒作。
稅收政策，房地產稅收有房地產開發環節、房地產轉讓環節、房地產持有環節。增加買方的稅收會抑制房地產需求，使房地產價格下降，反之會使房地產價格上升。
　　對房地產價格有影響的規劃有：國發經濟和社會發展規劃、城市規劃、土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、土地供應計劃。
　　第五節 經濟因素
　　影響房地產價格因素的有：經濟發展狀況、居民收入水平、物價、利率、匯率。不論一般物價總水平是否變動，其中某些物價的變動也可能會引起房地產價格的變動，如建筑材料價格、建筑人工費的上漲，會增加房地產的開發建設成本，從而可能推動房地產價格上漲。從較長時期來看，房地產價格的上漲率要高于一般物價的上漲率。房地產價格與利率負相關，利率下降，房地產價格會上升;利率上升，房地產價格會下降。但從房地產開發商來看，利率上升，房地產價格上升;利率下降，房地產價格下降。從房地產購買者來看，利率上升，房地產價格下降、利率下降、房地產價格上升。由于在國際房地產投資中，匯率波動會影響房地產的投資收益，當預期某國的貨幣會升值時，會吸引國外資金購買該國房地產，從而使房地產價格上漲、相反則會使房地產價格下降。
　　第六節 社會因素
　　影響房地產價格的社會因素有：政治安定狀況、社會治安狀況、城市化和房地產投機。房地產投機對房地產價格的影響可能出現3種情況：
　　①引起房地產價格上漲;
　　②引起房地產價格下跌;
　　③起著穩定房地產價格的作用。
　　城市化意味著人口向城市地區集中，造成對城市房地產的需求不斷增加，從而會帶動城市房地產價格上漲。 　　
　　第七節 國際因素
　　影響房地產價格的國際因素有：世界經濟狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況和軍事沖突狀況。如果世界經濟發展良好，一般有利于房地產價格上漲。為吸引投資者通常會采取低地價政策，從而會使房地產價格低落;但如果在其他方面采取優惠政策，吸引了大量外來投資者進入，則對房地產的需求會增加，從而會導致房地產價格上漲。如果國與國之間發生政治對立，則不免會出現經濟封鎖、凍結貸款、終止往來等，這些一般會導致房地產價格下跌。遭受戰爭威脅時，大家爭相出售房地產，供多于求，房地產價格勢必大幅度下跌。
　　第八節 其他因素
　　一、行政隸屬變更
　　二、心理因素，心理因素對房地產價格的影響有時是不可忽視的。影響房地產價格的心理因素主要有下列幾個：
　　①購買或出售心態;
　　②個人欣賞趣味(偏好);
　　③時尚風氣;
　　④接近名家住宅心理;
　　⑤講究風水或吉祥號碼，如講究門牌號碼、樓層數字等
　　三、重要政治人物的健康狀況。