2008年房地產估價師《理論與方法》輔導資料（八）

　　第二章房地產
　　第四節房地產的描述與分析
　　一、土地的描述與分析
　　從房地產估價角度來看，對土地的調查了解、描述和分析主要包括下列方面：
　　(1)名稱。
　　(2)位置。
　　(3)四至。
　　(4)面積。
　　(5)形狀。
　　(6)地勢。是指該宗土地與相鄰土地、道路的高低關系，自然排水狀況，被洪水淹沒的可能性等。
　　(7)土壤及地基狀況。包括土壤是否受到過污染，是否為垃圾填埋場、化工廠原址，地基的承載力和穩定性，地下水位和水質(包括地下水的成分和污染情況。有些含有特殊成分的地下水可以導致疾病)，有無不良地質現象(例如崩塌、滑坡、泥石流、斷裂帶、巖溶、軟弱土、膨脹土、濕陷性黃土、凍土等)。

　　(8)權利狀況。由于土地的權利類型及歸屬等權利狀況對其價值有很大的影響，所以進行房地產估價要特別注意調查了解土地的權利狀況。在中國目前的土地制度下，應了解是國有土地還是集體土地;是出讓土地使用權還是劃撥土地使用權;屬于出讓土地使用權的，土地使用期限及其起止年月日、可否續期。要了解取得土地的有關手續是否齊全，土地是否抵押、出租，是否涉案，權屬是否有爭議，是否為臨時用地，是否屬于違法占地，等等。此外，土地所有權或土地使用權是否為共有。 考試大房地產估價師
　　(9)使用條件。包括是屬于農用地還是建設用地、未利用地。對于城市建設用地，土地使用條件主要為城市規劃設計條件，包括：
　　用途;
　　容積率;
　　建筑密度;
　　綠地率;
　　建筑高度;
　　建筑后退紅線距離;
　　建筑間距;
　　交通出入口方位;
　　停車泊位;
　　建筑體量、體型、色彩;
　　地面標高;
　　其他要求，例如規定規劃設計方案應符合環境保護、消防安全、文物保護、衛生防疫等有關法律、法規的規定。
　　(10)開發利用情況。
　　(11)交通條件。
　　(12)周圍環境景觀。
　　(13)公共服務設施完備程度。
　　調查、了解土地的途徑有實地查看及查閱土地權屬證書、國有土地使用權出讓合同、地籍資料等。其中，地籍是記載宗地的權利人、土地權利內容及來源、權屬界址、面積、用途、質量等級、價值和土地使用條件等土地登記要素的簿冊。對于一些更專業、具體的內容，可查閱相關文件資料。例如，可通過城市總體規劃、詳細規劃及下列文件來了解土地的城市規劃限制條件：①規劃要點;②規劃設計條件通知書;③審定設計方案通知書;④建設用地規劃許可證;⑤建設工程規劃許可證。
　　二、建筑物的描述與分析
　　從房地產估價角度來看，對建筑物的調查了解、描述、分析主要包括下列方面：
　　(1)名稱。
　　(2)位置。
　　(3)規模：包括：①建筑面積;②使用面積;③其他面積。其中：
　　房屋建筑面積：是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備上有蓋，結構牢固，層高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。
　　房屋使用面積：是指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻面水平投影計算。

　　成套房屋的套內建筑面積：是指由套內房屋使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成的面積，即：
　　套內建筑面積=套內房屋使用面積+套內墻體面積+套內陽臺建筑面積
　　成套房屋的建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，即：
　　成套建筑面積=套內建筑面積+分攤的共有建筑面積
　　(4)年齡：最好能具體到開工日期、竣工日期。

　　(5)層數和高度。層數包括地上層數和地下層數。建筑物通常根據層數或總高度，分為低層建筑、多層建筑、高層建筑和超高層建筑。住宅通常是按照層數來劃分的：1～3層為低層住宅;4～6層為多層住宅;7～9層為中高層住宅;10層以上(含10層)為高層住宅。公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來劃分的，總高度超過24m的為高層(但不包括總高度超過24m的單層建筑)。建筑總高度超過100m的，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑。

　　(6)建筑結構。是指建筑物中由承重構件(基礎、墻體、柱、梁、樓板、屋架等)組成的體系。一般分為：①鋼結構：②鋼筋混凝土結構;③磚混結構;④磚木結構;⑤簡易結構。
　　具體如以組成建筑結構的主要建筑材料來劃分，可分為：①鋼結構;②混凝土結構(包括素混凝土結構、鋼筋混凝土結構和預應力混凝土結構等);③砌體結構(包括磚結構、石結構和其他材料的砌塊結構);④木結構;⑤塑料結構;⑥薄膜充氣結構。

　　如以組成建筑結構的主要結構形式來劃分，可分為：①墻體結構;②框架結構;③深梁結構;④筒體結構;⑤拱結構;⑥網架結構;⑦空間薄壁結構(包括折板結構);⑧懸索結構;⑨艙體結構。
　　(7)設施、設備。包括給排水、衛生、供暖、通風、空調、燃氣、電力、照明、電梯、通信、防災等系統和設備。
　　(8)裝飾裝修。粗分為毛坯、粗裝修和精裝修三類，具體需要了解外墻面、內墻面、頂棚、室內地面、門窗等部位的裝飾裝修標準和程度，所用材料或飾物的質量以及裝飾裝修工程施工質量等。

　　(9)層高或凈高。
　　(10)空間布局。
　　(11)防水、保溫、隔熱、隔音、通風、采光、日照。
　　(12)外觀。
　　(13)維修養護情況及完損程度。
　　(14)權利狀況。
　　(15)占有使用情況。
　　(16)其他。
　　課后練習題
　　一、單項選擇題
　　1、形成每宗房地產獨有的自然地理位置和社會經濟位置，使得不同房地產之間有區位優劣之分是因為房地產( )特性。
　　A、不可移動
　　B、獨一無二
　　C、流動性差
　　D、用途多樣
　　2、房地產市場不是一個全國性市場，更不是一個全球性市場，而是一個地區性市場的根本原因是房地產的( )特性。
　　A、獨一無二
　　B、不可移動
　　C、流動性差
　　D、用途多樣
　　3、關于房地產的壽命長久特性，下列說法正確的是( )。
　　A、土地的生產力或利用價值有可能喪失
　　B、土地作為空間是永存的
　　C、土地上的建筑物會毀滅
　　D、土地上的建筑物永存的
　　4、某居住用地的使用權為70年，作為居住用地使用了30年后，決定出讓該土地使用權。問：該土地受讓人的使用期限不得超過( )年。
　　A、70
　　B、30
　　C、40
　　D、50
　　5、某居住用地的使用權為70年，作為居住用地使用了10年后，決定土地變性(變更土地使用性質)，出讓該土地使用權并用于商業用途，已知商業用地的最高土地使用年限為40年。問：該土地受讓人的使用期限不得超過( )年。
　　A、70
　　B、30
　　C、40
　　D、60

　　6、建設用地使用權期間屆滿后，建設用地使用權自動續期的是( )用地。
　　A、工業用地
　　B、教育、科技、文化
　　C、衛生、體育用地
　　D、居住用地
　　7、政府對房地產的限制中，下列屬于管制權的是( )。
　　A、限制在居住區內建設某些工業或商業設施
　　B、因公益事業，強制取得公民和法人的房地產
　　C、對房地產征稅或提高房地產稅收
　　D、在房地產業主死亡或消失而無繼承人的情況下，無償收回房地產
　　8、下列真正屬于房地產自然升值的是( )。
　　A、房地產擁有者自己對房地產進行投資改良所引起的房地產價格上升
　　B、通貨膨脹所引起的房地產價格上升
　　C、外部經濟、需求增加導致稀缺性增加所引起的房地產價格上升
　　D、房地產市場泡沫所引起的房地產價格上升
　　9、某套商品住宅，房屋使用面積為：70m2，套內墻體面積為3.5 m2，陽臺面積為3.2 m2，則該套住宅的套內建筑面積為( )。
　　A、76.7
　　B、73.5
　　C、70
　　D、73.2
　　10、某套商品住宅，房屋使用面積為：70m2，套內墻體面積為3.5 m2，陽臺面積為3.2 m2，分攤的共有建筑面積為9 m2。則該套住宅的建筑面積為( )。
　　A、76.
　　B、85.7
　　B、79.0
　　D、82.2
　　11、某獨立別墅的勒腳以上兩層的外圍水平投影面積建筑面積為200 m2。另外陽臺建造面積為15 m2;地下室層高為3m，建筑面積為100 m2;閣摟建筑面積為80m2，其中層高2.2m以上部分占30%，層高小于2.2m部分占70%，則該別墅的建筑面積為( )m2。
　　A、339
　　B、398
　　C、37
　　D、315
　　二、多項選擇題
　　1、房地產的特性主要有( )。
　　A、不可移動、獨一無二
　　B、壽命長久、供給有限
　　C、價值量大、流動性差
　　D、用途多樣、相互影響
　　E、易受限制和保值增值
　　2、房地產的社會經濟位置經過一段時間之后可能會發生變化是因為房地產的( )會發生變化。
　　A、環境景觀狀況
　　B、對外交通
　　C、外部配套設施
　　D、市場
　　E、用途

　　3、房地產的獨一無二的特性導致( )的問題存在。
　　A、難以出現相同房地產的大量供給
　　B、不同房地產之間能實現完全替代
　　C、房地產市場不能實現完全競爭
　　D、房地產價格千差萬別
　　E、房地產價格容易受交易者的個別因素的影響
　　4、房地產流動性差與房地產的( )特性有關。

　　A、價值量大
　　B、獨一無二
　　C、不可移動等特性
　　D、交易手續較復雜
　　E、交易稅費較多
　　5、影響房地產流動性的因素有( )。
　　A、房地產的通用性
　　B、房地產的獨立使用性
　　C、房地產的價值大小
　　D、房地產的可分割轉讓性
　　E、房地產的開發程度、區位、市場狀況
　　6、下列行為屬于某宗房地產的外部經濟的是( )。
　　A、在其鄰近建化工廠
　　B、調整城市發展方向
　　C、在其鄰近建垃圾站、公共廁所
　　D、在其鄰近建花園、開辟一塊綠地
　　E、改變城市格局
　　7、政府對房地產的限制一般是通過( )的權力來實現。
　　A、管制權
　　B、征收權
　　C、征稅權
　　D、充公權

　　E、行政事業收費權
　　8、引起房地產價格上升的原因主要有( )。
　　A、房地產擁有者自己對房地產進行投資改良
　　B、外部不經濟
　　C、需求增加導致稀缺性增加
　　D、通貨膨脹
　　E、房地產使用管制改變
　　9、下列屬于房地產自然升值的是( )。
　　A、房地產擁有者自己對房地產進行投資改良所引起的房地產價格上升
　　B、通貨膨脹所引起的房地產價格上升
　　C、外部經濟、需求增加導致稀缺性增加所引起的房地產價格上升
　　D、房地產市場泡沫所引起的房地產價格上升
　　E、房地產使用管制改變所引起的房地產價格上升

　　三、判斷題
　　1、房地產的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎的。
　　2、房地產市場不是一個全國性市場，更不是一個全球性市場，而是一個地區性市場，其供求狀況、價格水平及價格走勢等都是地區性的，在不同地區之間可能不同，甚至是反向的根本原因是房地產的不可移動特性。 考試大房地產估價師
　　3、房地產盡管有獨一無二特性，但是一些房地產之間仍然有一定程度的替代性，從而彼此存在一定程度的競爭，在價格上也有一定程度的牽掣。
　　4、房地產具有供給有限特性，本質上還不在于土地的總量有限和面積不能增加。
　　5、在實際估價中，判定一宗房地產是收益性房地產還是非收益性房地產，不是看該房地產目前是否正在直接產生經濟收益，而是看該種類型的房地產在本質上是否具有直接產生經濟收益的能力。
　　參考答案
　　一、單項選擇題
　　1、A 2、B 3、B 4、C 5、C
　　6、D 7、A 8、C 9、A 10、B
　　11、A
　　二、多項選擇題
　　1、ABCDE 2、ABC 3、ACDE
　　4、ABC 5、ABCDE 6、BDE
　　7、ABCD 8、ACDE 9、CE
　　三、判斷題
　　1、對 2、對 3、對 4、對 5、對