2008年房地產估價師《理論與方法》輔導資料（七）

　　第三節房地產的分類 
　　可以根據不同的需要，按照不同的標準，從不同的角度對房地產進行分類。對于房地產估價來說，有意義的房地產分類主要是以下6種：
　　①按照房地產用途的分類;
　�、诎凑辗康禺a開發程度的分類;
　�、郯凑辗康禺a是否產生收益的分類;
　�、馨凑辗康禺a經營使用方式的分類;
　�、莅凑辗康禺a實物形態的分類;
　�、薨凑辗康禺a權益狀況的分類。搞清楚了這些分類，也就了解了估價對象的種類。
　　一、按照房地產用途的分類
　　按照房地產的用途，首先可以把房地產分為居住房地產和非居住房地產兩大類，然后可以具體分為下列10類：
　　(1)居住房地產：是指供家庭或個人居住使用的房地產，可分為住宅和集體宿舍兩類。住宅是指供家庭居住使用的房地產，可分為普通住宅、高檔公寓和別墅。集體宿舍可分為單身職工宿舍、學生宿舍等。

　　(2)商業房地產：是指供出售商品使用的房地產，包括商業店鋪、百貨商場、購物中心、超級市場、批發市場等。
　　(3)辦公房地產：是指供處理各種事務性工作使用的房地產，即辦公樓，可分為商務辦公樓(俗稱寫字樓)和行政辦公樓兩類。
　　(4)旅館房地產：是指供旅客住宿使用的房地產，包括賓館、飯店、酒店、度假村、旅店、招待所等。
　　(5)餐飲房地產：是指供顧客用餐使用的房地產，包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。
　　(6)娛樂房地產：是指供人消遣使用的房地產，包括游樂場、娛樂城、康樂中心、俱樂部、夜總會、影劇院、高爾夫球場等。
　　(7)工業房地產：是指供工業生產使用或直接為工業生產服務的房地產，包括廠房、倉庫等。工業房地產按照用途，又可分為主要生產廠房、輔助生產廠房、動力用廠房、儲存用房屋、運輸用房屋、辦公用房、其他(如水泵房、污水處理站等)。
　　(8)農業房地產：是指供農業生產使用或直接為農業生產服務的房地產，包括農地、農場、林場、牧場、果園、種子庫、拖拉機站、飼養牲畜用房等。
　　(9)特殊用途房地產：包括車站、機場、碼頭、醫院、學校、博物館、教堂、寺廟、墓地等。
　　(10)綜合房地產：是指具有上述兩種以上(含兩種)用途的房地產。
　　二、按照房地產開發程度的分類
　　按照房地產的開發程度，可以把房地產分為下列5類：
　　(1)生地：是指不具有城市基礎設施的土地，例如荒地、農地。
　　(2)毛地：是指具有一定的城市基礎設施，但尚未完成房屋拆遷補償安置的土地。
　　(3)熟地：是指具有較完善的城市基礎設施且場地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。熟地按照基礎設施完備程度，又可以分為“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的土地�！叭�通一平”，一般是指路通、水通、電通和場地平整;“五通一平”，一般是指具有了道路、給水、排水、供電、通信等基礎設施條件以及場地平整;“七通一平”，一般是指具有了道路、給水、排水、供電、通信、燃氣、熱力等基礎設施條件，以及場地平整。

　　(4)在建工程：是指建筑物已開始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產。該房地產不一定正在開發建設之中，也可能停工了多年，因此在建工程包括停緩建工程。另外，有些在建工程通常又被稱為“房地產開發項目”。在實際估價中，判定是否為在建工程，以是否完成工程竣工驗收為標志。未完成工程竣工驗收的，即為在建工程。完成工程竣工驗收的，應當有工程竣工驗收報告。在建工程可以按照工程進度，如形象進度、投資進度(投資完成額)、工作量進度(完成工程量)、工期進度等進行分類。例如，按照形象進度可以把在建工程分為：地下室某層，正負零，結構某層，結構封頂，完成外裝修等等。
　　(5)現房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范圍內的土地。現房按照新舊程度，又可以分為新房和舊房。其中，新建的商品房按照裝飾裝修狀況，又可以分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房。
　　三、按照房地產是否產生收益的分類
　　按照房地產是否產生收益，可以把房地產分為收益性房地產和非收益性房地產兩大類。收益性房地產：是指能直接產生租賃收益或其他經濟收益的房地產，包括住宅(特別是其中的公寓)、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標準廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農地等。非收益性房地產：是指不能直接產生經濟收益的房地產，例如未開發的土地、行政辦公樓、教堂、寺廟等。

　　在實際估價中，判定一宗房地產是收益性房地產還是非收益性房地產，不是看該房地產目前是否正在直接產生經濟收益，而是看該種類型的房地產在本質上是否具有直接產生經濟收益的能力。例如，某套公寓或某幢寫字樓目前尚未租出而空置著，沒有直接產生經濟收益，但仍然屬于收益性房地產。因為同類的公寓和寫字樓大量存在著出租現象，在直接產生經濟收益，該尚未租出的公寓和寫字樓的收益可以通過“市場法”來求取。
　　收益性房地產可以采用收益法估價，非收益性房地產則難以采用收益法估價。

　　四、按照房地產經營使用方式的分類
　　房地產的經營使用方式主要有銷售、出租、營業和自用四種。按照房地產的經營使用方式，可以把房地產分為下列4類：
　　(1)銷售的房地產;
　　(2)出租的房地產;
　　(3)營業的房地產;
　　(4)自用的房地產。
　　有的房地產既可以銷售，也可以出租或營業，如商店、餐館。有的房地產可以出租或銷售，也可以自用，如公寓、寫字樓。有的房地產主要是營業，如旅館、影劇院。有的房地產主要是自用，如行政辦公樓、學校、特殊廠房。考試大房地產估價師
　　這種分類對于選用估價方法是很有用的。例如，可銷售的房地產可以采用市場法估價;出租或營業的房地產可以采用收益法估價;僅適用于自用的房地產主要采用成本法估價。
　　五、按照房地產實物形態的分類
　　按照房地產的實物形態，可以把房地產分為下列9類：
　　(1)土地。又可以分為無建筑物的土地和有建筑物的土地。無建筑物的土地通常被稱為空地。有建筑物的土地又可以分為建筑物已建造完成的土地和建筑物尚未建造完成的土地。
　　(2)建筑物。又可以分為已建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物，還可以分為新建筑物和舊建筑物。
　　(3)土地與建筑物的綜合體。又可以分為土地與已建造完成的建筑物的綜合體和土地與尚未建造完成的建筑物的綜合體。最典型的一種土地與已建造完成的建筑物的綜合體是現房。土地與尚未建造完成的建筑物的綜合體通常被稱為在建工程。
　　(4)未來狀況下的房地產。其中最典型的一種是期房。期房是指目前尚未建造完成，而以將來建造完成后的建筑物及其占用范圍內的土地為標的的房地產。
　　(5)已經滅失的房地產。
　　(6)房地產的局部。例如，不是整幢房屋，而是其中的某層、某套。
　　(7)現在狀況下的房地產與過去狀況下的房地產的差異部分。例如，建筑物的裝修裝飾部分。
　　(8)以房地產為主的整體資產或者包含其他資產的房地產。例如，正在運營、使用的旅館、餐館、商場、汽車加油站、高爾夫球場、影劇院、游樂場、碼頭等。在這種情況下，通常不能把它視為一些單項資產的簡單集合來估價，即不能將它所包含的資產逐項進行估價后加總作為其評估價值，而應將它作為一個持續經營的有機組織，根據其具有的收益能力來估價，除非是評估它的清算價值。
　　(9)整體資產中的房地產。
　　需要指出的是，上述房地產雖然是從實物角度來劃分的，但評估其價值仍然包括實物、權益和區位三個方面。
　　六、按照房地產權益狀況的分類
　　按照房地產的權益狀況，可以把房地產分為下列20類：
　　(1)“干凈”的房屋所有權和出讓土地使用權的房地產。
　　(2)“干凈”的房屋所有權和劃撥土地使用權的房地產。
　　(3)“干凈”的房屋所有權和集體土地的房地產。
　　(4)共有的房地產。
　　(5)部分產權的房地產。
　　(6)有租約限制的房地產，即已出租的房地產。
　　(7)設立了地役權的房地產，即該房地產為他人提供了有限的使用權，如允許他人通行。
　　(8)設立了抵押權的房地產，即已抵押的房地產。
　　(9)有拖欠建設工程價款的房地產。
　　(10)已依法公告列入拆遷或征收、征用范圍的房地產。
　　(11)臨時用地或臨時建筑的房地產。
　　(12)手續不全的房地產。
　　(13)產權不明或者權屬有爭議的房地產。
　　(14)被依法查封、采取財產保全措施或者以其他形式限制的房地產。
　　(15)違法占地或者違法、違章建筑的房地產。
　　(16)房地產的租賃權，即承租人權益。
　　(17)房地產的抵押權。
　　(19)房地產的空間利用權。
　　(20)房地產中的無形資產。