2008年房地產估價師《理論與方法》輔導資料（九）

　　第三章房地產價格和價值
　　第一節房地產價格的含義和形成條件
　　一、房地產價格的含義
　　人們對于什么是價格，有許多定義和解釋，最典型的是下列兩種：
　　(1)價格：是為獲得一種商品或服務所必須付出的東西，它通常用貨幣來表示,雖然不一定要用貨幣形式來償付。
　　(2)價格：是商品價值的貨幣表現;價值是凝結在商品中的一般的無差別的人類勞動或抽象的人類勞動。
　　上述兩種對價格的定義，可以說第一種講的是現象，第二種講的是本質。對于房地產估價來說，主要是從現象上把握房地產價格的“數量”。因此，可以把房地產價格定義如下：房地產價格是和平地獲得他人的房地產所必須付出的代價——貨幣額、商品或其他有價物。在現今社會，房地產價格通常用貨幣來表示，慣例上也是用貨幣形式來償付，但也可以用實物、勞務等其他形式來償付。例如： 以房地產作價入股換取設備、技術等。
　　二、房地產價格的形成條件
　　房地產與其他經濟物品一樣，之所以有價格(價值)是因為它們有用、稀缺，并且人們對它們有需求。
　　(1)一種物品有用，是指它能夠用來滿足人們的某種需要，經濟學上稱為有使用價值。至于人們為什么需要它，或者是因為覺得它很必要，或者是因為它很時髦，或者是因為聽信了廣告宣傳。例如，糧食能夠充饑，住宅可以居住。房地產如果沒有用，人們就不會產生占有房地產的要求或欲望，更談不上花錢去購買或租賃它，從而房地產就不會有價格。
　　(2)一種物品稀缺，是指它的數量沒有多到使每個人都可以隨心所欲地得到 它。因此，說一種物品是稀缺的，并不意味著它是難以得到的，僅僅意味著它是不能自由取用的，即不付出代價就不能得到，是相對缺乏，不是絕對缺乏。一種物品僅有用還不能使其有價格。因為如果這種物品的數量豐富，隨時隨地都可以自由取用，像空氣或某些地方的水那樣盡管對人們至關重要——沒有它們我們就無法生存，但也不會有價格。房地產顯而易見是一種稀缺的物品。
　　稀缺對價格的作用是很大的，俗話說物以稀為貴。有些物品，無論它多么有用，只要是相對富余的，就不會有高的價格�，F代政治經濟學奠基人亞當•斯密曾經說過：“ 使用價值很大的東西，往往具有極小的交換價值，甚或沒有;反之，交換價值很大的東西，往往具有極小的使用價值，甚或沒有。例如，水的用途最大，但我們不能以水購買任何物品，也不會拿任何物品與水交換。反之，金剛鉆雖幾乎無使用價值可言，但須有大量其他貨物才能與之交換。
　　(3)人們對一種物品有需求，是指不僅愿意購買它，而且有能力購買它。只有需要而無支付能力, 或者雖然有支付能力但不需要(即有錢但不想買), 都不能使購買行為發生，從而不能使價格成為現實。例如，一套 30 萬元的住房，甲家庭需要，可是買不起; 乙家庭買得起，但是不需要;丙家庭既需要，也買得起。在這種情況下，只有丙家庭對這套住房有需求。因此，需求與需要不完全等同，需要不等于需求，需要只是一種要求或欲望，有支付能力支持的需要才是需求。當然，房地產由于既是一種可以滿足生產、生活需要的生產資料或消費品，又是一種可以帶來租賃、增值等收益的投資品，對其需求不僅有自用需求, 還有投資需求甚至投機需求。
　　為便于更好地理解價格，值得進一步說明的是，價格實質上是在市場經濟 (或商品經濟)這種特定經濟制度下對有用且稀缺的物品的一種分配方式。無論人類社會處于什么階段，只要當一種物品有用，且其數量又不能多到使每個人都可以隨心所欲地得到它時，就會出現對該種物品究竟應如何分配的問題——哪些人獲得，哪些人不獲得。歸納起來，古今中外主要有以下 6 種分配方式：
　�、傥淞ΑＨ缧〉絺�人之間的打架，大到國家之間的戰爭，物品最后由勝者獲得。
　�、诙Y讓。如像有些人那樣發揚高尚風格，即使自己需要，也將物品讓與他人。
　�、鄢楹�。即采取隨機的方式分配物品，誰的運氣好，物品就歸誰。
　�、芘抨�。即誰排在最前面，物品就歸誰。 這實質上是把物品給予那些最愿意花時間等待的人。
　　⑤計劃。如在傳統的社會主義計劃經濟下憑下達的指標或票證、領導批條子獲得物品。但這在實際中往往演變為按權力大小或關系好壞進行分配。
　�、迌r格。即誰愿意且能夠付出的金錢最多，物品就歸誰。在市場經濟中，價格是最普遍、最廣泛應用的一種分配方式�？偸窃谄鹬�配給有限的供給量的作用——其上升，以便抑制過多的消費和擴大生產;其下降，以便刺激消費、減少生產和消除過多的存貨。