樓宇經濟提升上海經濟“容積率”

2002年，上海市靜安區一幢名叫嘉里中心的商務樓創稅超過1億元，由此拉開“億元樓”的時代大幕。如今，一個月創稅超過1億元的“月億樓”開始在上海星火燎原。這些富比城池的樓宇，大大提高了上海經濟增長的“容積率”——由于內涵特質的提升，使上海得以在有限的空間資源內，不斷創造更高的經濟效益。
　　富比“城池”的樓宇
　　統計顯示，今年上半年，上海市靜安區有9個樓宇稅收過億，其中國泰君安大樓創造稅收24.75億元，同比增長5.7倍，南京西路上著名的恒隆廣場、中信泰富、梅龍鎮“金三角”分別創稅10.59億元、4.84億元、1.74億元，分別增長45.9％、37.9％、14.3％。
　　上海市發改委去年對9個中心城區及浦東新區做的一項“樓宇經濟發展課題”發現，“樓宇經濟”已成為部分中心城區的支柱性財源。靜安、盧灣、黃浦區內前30幢重點樓宇稅收占全區稅收比重分別達到56％、50.9％和38.5％。
　　“盧灣區的陸地面積只有7.5平方公里，但含金量極高，上半年上海50幢稅收億元樓中，盧灣就占了10幢。”據盧灣區招商辦主任陳昌鳴介紹，樓宇經濟已成為盧灣的經濟支柱，占全區稅收比例的六成多。
　　總部經濟催生“天價樓宇”
　　靜安區現代服務業辦公室徐惠民表示，上海發達的總部經濟和現代服務業，是“樓宇經濟”賴以繁榮的基礎。越來越多的跨國公司將亞太地區總部、大中國地區總部放到上海，國內大型民營企業也在逐步將他們的管理、研發、營銷、投資等總部搬遷到京滬等大城市。
　　據不完全統計，截至2007年底，上海已聚集了300多家上市公司總部，183家跨國公司地區總部、165家跨國公司投資性公司以及244家跨國公司研發中心。
　　根據戴德梁行2007年第四季度房地產研究報告，由于市場吸納強勁和上市供應量不足的共同影響，上海寫字樓平均空置率不斷下跌，租金則隨之上揚。浦東陸家嘴、靜安、徐匯區甲級寫字樓空置率均在0.6％以下。
　　由于各區經濟基礎和稟賦不同，上海的“樓宇經濟”也呈現不同特色。靜安、盧灣等中心城區主要引進管理總部類高質量、大規模的企業，虹口區的北外灘定位于現代航運業集聚區，吸引了航運交易、信息服務等航運業上下游的知名企業入駐，形成了港運大廈等特色樓，閘北區的交通運輸業和普陀區的現代物流業也日益成型，上海的樓宇經濟呈現既有競爭又有錯位，互相促進的良好格局。
　　“樓經”成就上海現代服務業“效益高地”
　　今年美國次貸危機導致的全球經濟衰退，以及國內成本上升、信貸緊縮等壓力導致中國沿海地區普遍出現了增長減速的現象。在內外擠壓下，上海市委市政府提出加快經濟結構轉型，圍繞上海國際金融中心、國際航運中心建設，大力發展現代服務業。
　　而樓宇經濟，正是現代服務業的一個重要抓手，其數量增長、結構調整的微妙變化，也反映出上海現代服務業含金量的提高。
　　上海“外灘中心”租賃部的相關工作人員介紹，商務樓2002年啟用后一兩年中，諾基亞、惠普等國際制造業500強在租賃戶中占了很大比重，但近年來，諾基亞的租賃面積已從3000平方米降至1000平方米。反之，現代服務業中的高端產業如金融、信息、航運服務等對高租金承受能力較強的企業比重不斷增加。如全球四大會計師事務所之一的德勤，租賃面積已從4000平方米擴充至2萬平方米，員工從300人增至1000人以上。
　　“我們不斷在做‘騰籠換鳥’的工作，通過漸進的結構調整，進一步增強盧灣樓宇經濟的含金量。”盧灣區對外經濟委員會主任朱民說：“現在盧灣最貴的寫字樓每天每平方米租金已經超過2美元，但仍是供不應求。政府部門也會用最好的服務，提升樓宇經濟競爭力。”