2008年房地產開發經營與管理備考指南（六）

　　第六章 經濟評價指標與方法
　　1、生產成本加上相應的銷售費用稱為產品的銷售成本，也稱為完全成本。影響產品成本高低的因素有：生產技術方案、生產規模、生產組織方式、技術水平管理水平、物資供應與銷售產品條件、不同的自然環境等都會導致產品成本不同。
　　財務會計中的成本是實際發生的費用，數據是唯一的。投資分析中成本是對未來將要發生的費用的預測和估算，不同的方案會有不同的成本數據，同時還會有一些財務中沒有的成本，如機會成本、沉沒成本和不可預見費用。
　　2、對于房地產開發投資中的成本有開發建設成本、出租成本、經營成本，對于房地產置業投資中的成本有購買成本、出租成本、經營成本。
　　開發項目總投資包括開發建設投資和經營資金，開發建設投資是指在開發期內完成房地產產品開發所需投入的各項費用，經營資金是指開發企業用于日常經營的周轉資金。開發建設投資有：土地費用、勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費、其他工程費、開發期間稅費、管理費用、銷售費用、財務費用、不可預見費。
　　開發產品成本類似企業中的產成品，經營成本類似企業中產品銷售成本，主要有：土地轉讓成本、商品銷售成本、配套設施銷售成本和房地產出租經營成本。期間費用是指經營費用、管理費用和財務費用：
　　①房地產開發項目用于銷售時，期間費用計入開發建設投資中的管理、財務和銷售費用，不另行計算；
　　②房地產開發項目用于出租或自營時，開發期間的期間費用計入開發建設投資，經營期間的期間費用計為運營費用；
　　③房地產置業投資項目的期間費用計為運營費用。
　　3、經營收入包括銷售收入、出租收入和自營收入。
　　自營收入=營業額-營業成本-自營中商業經營風險回報。
　　經營利潤=經營收入-經營成本-期間費用-經營稅金及附加-土地增值稅
　　經營收入=銷售收入+出租收入+自營收入
　　銷售收入=土地轉讓收入+商品房銷售收入+配套設施銷售收入
　　出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入。
　　利潤總額=經營利潤+營業外收支凈額 稅后利潤=利潤總額-所得稅
　　4、對置業投資來說，房地產投資的經濟效果主要表現在租金、物業增值、股權增加方面。租金通常表現在月租金收入、而增值和股權增加則在處置物業時實現，也可針對物業的再融資行為中實現。置業投資經濟效果的好壞受市場狀況和物業特性變化的影響。房地產開發投資的經濟效果主要表現為銷售收入，其經濟效果的大小用開發利潤、成本利潤率、投資收益等指標來衡量。
　　房地產投資收益包括投資回收和投資回報兩個部分。投資回收是指投資者對其投資資本的回收，投資回報是指投資者所投入的資本在經營過程中所獲得的報酬。投資回收通常是用提取折舊的方式獲得，而投資回報則表現為投資所獲得的或期望獲得的收益率或利息率。對房地產開發投資來說，投資回收主要是開發商所投入的總開發成本回收，而投資回報則主要表現為開發利潤。
　　5、房地產開發投資項目經濟評價的目的是考察項目的盈利能力和清償能力。盈利能力指標包括靜態指標和動態指標，靜態指標通常在概略評價時采用。動態指標適用于詳細可行性研究階段和經濟評價和計算期較長的投資項目。
　　房地產開發投資的靜態指標有：成本利潤率、投資利潤率、資本金利潤率、靜態回收期。
　　房地產置業投資的靜態指標有： 投資報酬率、現金報酬率、 靜態回收期。
　　房地產開發投資和置業投資的動態指標有：內部收益率、凈現值、動態回收期。
　　房地產開發投資的清償能力指標：借款償還期、利息備付率、償債備付率、資產負債率。
　　房地產置業投資的清償能力指標：借款償還期、償債備付率、資產負債率、流動速動比率。
　　通貨膨脹是總體價格水平上升，并進一步導致購買力下降。房地產的增值往往是需求超過供給從而導致價值上升造成的。通貨膨脹會使折現率提高，而增值不影響折現率。
　　6、財務凈現值，按行業基準收益率或設定的目標收益率，將計算期各年的凈現金流量折算到開發活動起始點的現值之和。
　　開發投資出售的，計算期為項目開發期和銷售期之和，項目開發期包括準備期和建造期，銷售期從正式銷售(含預售)開始到銷售完畢的時間周期。開發投資出租或自營的，計算期為開發期和經營期之和，經營期為預計出租經營或自營的時間周期，取土地使用剩余年限和建筑物經濟壽命中較短的年限為最大值，為計算方便也可取10-20年。置業投資的計算期為經營準備期和經營期之和，經營準備期從獲取物業所有權開始到出租經營或自營活動正式開始截止。
　　基準收益率是投資要求最低投資報酬率，決定基準收益率大小的因素主要是資金成本和項目風險。
　　內部收益率是使計算期各年的凈現金流量現值累計等于零時的折現率。內部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。對于常規項目，內部收益率有唯一的實數解。對于非常規項目則會有多個實數解。(1+表面收益率)=(1+實際收益率)(1+通貨膨脹率)。
　　動態回收期一般用于評價開發完后結后用于出租經營或自營房地產項目，也可用來評價置業投資項目。
　　7、成本利潤率是指開發利潤(項目總開發價值-項目總開發成本)占項目總開發成本的比率。
　　成本利潤率=(項目總開發價值-項目總開發成本)/項目總開發成本X100%
　　項目總開發價值，如果是用于銷售，等于總銷售收入扣除銷售稅費后的凈銷售收入，如果是用于出租時，為項目在整個持有期間內凈經營收入和凈轉售收入和現值累計之和。
　　項目總開發成本包括土地費用、勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費、其他工程費、開發期間稅費(不是銷售稅費)、管理費用、銷售費用、財務費用、不可預見費。
　　目標利潤率水平的高低與項目所在地區的市場競爭狀況、項目開發經營期長度、開發項目的物業類型以及貸款利率水平有關。對于開發期2年的大約為35-45%。成本利潤率是開發經營期的利潤率不是年利潤率。
　　注意在計算利息時是用實際利率來計算的。實際利率=(1+名義利率/次數)次數-1
　　項目建成后用于出租時，由于經營期限長，計算開發成本利潤率是沒有實際意義的，此時可以通過計算項目投資動態盈利能力指標來進行評價經濟可行性。
　　對于成本利潤率計算由于沒有考慮資金流入與流出的時間分布所以用現金流評估法修正。現金流法對于居住小區綜合開發項目、商業區開發項目、工業開發項目、新區開發和舊城改造等所需時間長、資金需求量大而且來源于各種渠道，現金流量收支情況復雜更需要。
　　8、①投資利潤率分為開發投資的投資利潤率和置業投資的投資利潤率。
　　開發投資的投資利潤率指開發利潤占項目總投資的比率。項目總投資與項目總開發成本的差異是不含財務費用，所以與成本利潤率中分母不同之處在于此。
　　置業投資的投資利潤率是指正常經營期內一個正常年份的年利潤總額或項目經營期內年平均利潤總額與項目總投資的比率。對各年利潤變化幅度較大的用年平均利潤總額來算。
　　利潤總額=經營收入(含銷售、出租、自營)-經營成本-運營費用-銷售稅金。
　　項目總投資=項目總開發成本+經營資金
　　②資本金利潤率是指的置業投資資本金利潤率，與投資利潤率不同在于分母為資本金。
　　③資本金凈利潤率是置業投資年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額占資本金的比率。
　　④靜態回收期是指不考慮現金流折現時，項目以凈收益接觸抵償全部投資所需的時間。
　　⑤現金回報率是指在置業投資中，每年所獲得的現金報酬與投資者初始投入的權益資本的比率，有稅后現金回報率和稅前現金回報率兩種。現金是指凈現金流量，要用凈經營收入扣除還本付息后的凈現金流量來計算
　　⑥投資回報率是指在置業投資中每年獲得的凈收益與投資者初始投入的權益資本的比率。投資回報率收益包括了稅后現金流量和還本付息中投資者所獲得的物業權益增加的價值，還可以考慮將物業升值所帶來的收益計入投資收益中。
　　9、清償能力指標有：
　　①利息，一次還本付息照付、等額還本付息照付、等額還本付息、一次性償還、氣球法。
　　②貸款償還期，房地產開發項目用于銷售時，不計算借款償還期，只有在開發后進行出租經營或自營的項目要計算借款償還期。還款資金可以是用于還款的利潤、折舊、攤銷和其他還款資金。注意資本金支付的建設期的利息不能計算在內。
　　③利息備付率，用支付利息的稅息前利潤與當期應付利息費用的比率，稅息前利潤是利潤總額與計入總成本費用的利息費用之和，當期應付利息費用是當期計入總成本費用的全部利息，對于一般房地產投資項目，該指標應該大于2。
　　④償債備付率，指項目在借款償還期內各年用于還本付息的資金與當期應還本付息的資金比率。用于還本付息的資金包括可用于還款的折舊和攤銷、在成本中列支的利息費用，可用于還款的利潤等，當期應還本付息的金額包括應還貸款本金及計入成本的利息。對于一般房地產投資項目，該指標應該大于1.2。
　　⑤資產負債率。
　　⑥流動比率。
　　⑦速動比率。