2008年房地產開發(fā)經營與管理備考指南（七）

　　第七章 風險與不確定性分析
　　1、對于房地產開發(fā)項目而言，涉及主要的不確定性因素有：土地費用、建筑安裝工程費、租售價格、開發(fā)期與租售期、資本化率、貸款利率、建筑容積率等。
　　土地費用要參照按期土地成交的案例，土地費用由土地出讓金、城市建設配套費和土地開發(fā)費用組成。租售價格的確定也是通過與市場近期成交的類似物業(yè)的租售價格進行比較、修正后得出的。開發(fā)期由準備期和建造期兩個階段組成。租售期的長短與宏觀社會經濟狀況、市場供求狀況、市場競爭狀況、預期未來房地產價格變化趨勢、房地產項目的類型等有直接關系。資本化率常常選取若干個參照項目的實際凈租金收入與售價的比值，取其平均值作為評估項目的資本化率。除了以上項目外，開發(fā)項目總投資中資本金或借貸資金所占比例等變動也會對項目的評估結果產生較大的影響。
　　2、對于房地產置業(yè)投資項目的不確定性因素有：購買價格、權益投資比率、空置率、運營費用(是為了保持物業(yè)正常運行，滿足租戶的使用要求而支付的費用)、租金水平、貸款利率、有效面積系數。
　　3、盈虧平衡分析是在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下，研究投資項目產品成本、產銷量與盈利的平衡關系的方法。盈虧平衡分析有線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析兩種，當產銷量的變化不影響市場銷售價格和生產成本時，成本與產量、銷售收入與銷量成線性關系，此時的盈虧平衡分析就是線性盈虧平衡分析。
　　房地產的盈虧平衡分析有臨界點分析和保本點分析兩類，臨界點是達到允許的最低經濟效益指標的極限值時的各個風險因素組合，保本點是使利潤為零時的各個風險因素組合。單個風險因素分析用列表法和圖解法，多個因素分析用列表法。
　　房地產的盈虧平衡分析有：最低租售價格的分析、最低租售數量分析、最高土地取得價格、最高工程費用、最高購買價格、最高運營費用比率。注意它們抵抗風險能力的強弱判斷。
　　4、敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經濟效益指標有重要影響的敏感性因素。其目的是：指出有影響的敏感性因素并分析其原因;研究敏感性因素引起項目經濟效益值變動的范圍或極限值并分析其項目承擔風險的能力;比較多方案的敏感性大小選出不敏感的投資方案。
　　敏感性分析的步驟：
　　①確定用于敏感性分析的經濟評價指標、通常采用的指標為內部收益率、也可選用財務凈現(xiàn)值、開發(fā)利潤等其他經濟指標。
　　②確定不確定性因素的變動范圍
　　③計算不確定因素變動時，評價指標的相應變動值
　　④通過評價指標的變動情況、找出較為敏感的不確定因素進一步分析。可以采用列表法也可以用圖表法。
　　敏感性分析的三項預測值法是對項目中所涉及的變動因素，分別給出三個預測值，即最樂觀預測值、最可能預測值、最悲觀預測值。
　　敏感性分析是一種動態(tài)不確定性分析，是項目評估中不可或缺的組成部分，但其有一個弱點，對找出的敏感性因素無法確定其未來發(fā)生變動的可能性有多大，所以要進行概率風險。
　　5、在經濟評價中除了要計算和分析基本方案的經濟指標外，還需要進行不確定和風險分析，并提出規(guī)避風險的對策，盈虧平衡分析和敏感性分析不能代替風險分析。風險分析比較成熟的方法是概率分析法。
　　6、風險分析的一般過程和方法。風險分析的三個階段：風險辨識、風險估計、風險評價。
　　風險辨識的常用方法有：專家調查法、故障樹分析法、幕景分析法和篩選監(jiān)測診斷法。
　　風險估計與評價的常用方法，采用定性與定量相結合的方法，目的是估計風險大小、評價風險的可能影響，以此為依據對風險采取相應的對策。方法有：調查和專家打分法，適用項目決策前期;解析方法;蒙特卡洛模擬法。
　　解析方法要求對影響現(xiàn)金流的各個現(xiàn)金源進行概率估計，解析方法主要用于解決2-3個變量的情況，蒙特卡洛模擬法則要求在已知各個現(xiàn)金流概率分布情況下實現(xiàn)隨機抽樣，當項目評估中有若干個變動因素，每個因素又有多種甚至無限多種取值時，就需要采用蒙特卡洛模擬法。
　　概率分析的步驟：
　　①列出需要進行概率分析的不確定性因素
　　②選擇概率分析使用的經濟評價指標
　　③分析確定每個不確定性因素發(fā)生的概率
　　④計算在規(guī)定的概率條件下經濟指標的累進概率，并確定臨界點發(fā)生的概率。
　　在房地產項目經濟評價中，確定各因素發(fā)生變化的概率是風險分析的第一步，也是十分關鍵的一步。概率分為客觀概率和主觀概率，客觀概率是在某因素過去長期歷史數據基礎上進行統(tǒng)計歸納得出的。
　　概率分析中的期望值法，選用凈現(xiàn)值作為分析對象，并分析選定與之有關的主要不確定性因素，分別計算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值，包括各年凈現(xiàn)值期望值和整個項目壽命周期凈現(xiàn)值期望值。項目凈現(xiàn)值期望值大于0，則項目可行，否則不可行。計算各年凈現(xiàn)值標準差、整個項目壽命周期凈現(xiàn)值標準差或標準差系數。凈現(xiàn)值標準反映各種情況下凈現(xiàn)值的離散程度，為了消除凈現(xiàn)值期望值大小的影響，計算標準差系數，一般地，標準差系數越小，項目的相對風險越小，反之，項目的相對風險就越大。當期望值相同，標準差小的方案為優(yōu);標準差相同，期望值大的方案為優(yōu);標準差系數小的方案為優(yōu)。
　　蒙特卡洛模擬法的步驟有：分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布。通過模擬試驗隨機選取各隨機變量的值，并使選擇的隨機值符合各自的概率分布;反復重復以上步驟，進行多次模擬試驗，即可求出開發(fā)項目各項收益指標的概率分布或其他特征值。