2008年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理備考指南（五）

　　第五章 現(xiàn)金流量與資金時間價值
　　1、現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入和其他經(jīng)營收入。現(xiàn)金流出主要包括土地費用、建造費用、還本付息、經(jīng)營費用、稅金。
　　2、資金的時間價值隨著時間的推移，資金的價值會增加，資金一旦用于投資，就不能用于即期消費，體現(xiàn)為放棄即期消費和損失得到補償。資金時間價值的大小取決于投資利潤率、通貨膨脹率、風(fēng)險因素。
　　利率分為基礎(chǔ)利率、同業(yè)拆放利率、存款利率、貸款利率，一般以無風(fēng)險的國債收益率作為基礎(chǔ)利率。利息多少取決于利潤總額，利率的高低取決于平均利潤率。利率高低取決于利潤率和總利潤在貸款人與借款人之間的分配比例，同時，市場利率的多變性直接決定于資本借貸的供求對比變化。在市場經(jīng)濟條件下，利率的高低主要取決于社會平均利潤率、資本供求狀況、通貨膨脹率水平、政策性因素和國際經(jīng)濟環(huán)境。貸款利率水平主要取決于資金成本、稅收經(jīng)營費用、風(fēng)險成本以及收益率、
　　我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押價款都是以復(fù)利計算的，復(fù)利有間斷復(fù)利和連續(xù)復(fù)利兩種之分，生活中主要是間斷復(fù)利。
　　名義利率與實際利率的關(guān)系：實際利率=(1+名義利率/次數(shù))次數(shù)-1和i=er-1(當(dāng)次數(shù)趨于無限時)名義利率是以年利率。名義利率越大，計算周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大，
　　3、資金等效性是指不同時點發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值。計算形式有：復(fù)利計算、年金計算、等差序列的現(xiàn)值計算和等比序列的現(xiàn)值計算。
　　等差序列的現(xiàn)值= A1年金現(xiàn)值系數(shù)+G等差系列現(xiàn)值系數(shù)。(G為收入支出年等差值)
　　等差序列的年金= A1+G等差系列年費用系數(shù) (A1為第一期的現(xiàn)金收入或支出)
　　等比序列的現(xiàn)值=A1等比序列現(xiàn)值系數(shù)，
　　當(dāng)利率=收入支出年變化百分比時，P=nA1/(1+i)。
　　等比序列的年金=A1等比序列年費用系數(shù)。