2008年房地產開發經營與管理備考指南（一）

　　第一章 房地產投資與投資風險
　　1、作為房地產估價師的專業顧問服務能力應掌握房地產市場調查與分析和房地產投資項目經濟評價與可行性研究的技術與方法。
　　2、投資就是為了獲得可能的不確定的未來值而做出的確定的現值的犧牲。投資分為固定資產投資和流動資產投資。固定資產投資分為基本建設、更新改造、房地產開發和其他固定資產投資四個部分。
　　投資的特性：投資是一種經濟行為;投資具有時間性，過程越長，未來報酬的獲得就越不穩定，風險就越大;投資的目的是在于得到報酬;投資具有風險性。
　　投資的作用：投資是一個國家經濟增長的基本推動力;投資與企業的發展密切相關;投資可以促進人民生活水平的提高;投資有利于國家的社會穩定和國際交往。
　　3、房地產投資的對象是房地產，包括房地產實物資產和基于房地產實物資產的證券。房地產實物投資又分為房地產開發投資和房地產置業投資兩種類型。房地產開發投資是指從事商品房和土地開發投資。
　　房地產投資的目的是財富價值的最大化，獲得經常性收益和資本增值，同時可以降低其投資組合的總體風險，抵御通貨膨脹的影響。
　　房地產投資物業類型：居住物業;商業物業(經營性物業、收益性物業或投資性物業)，位置對于此類型物業有特殊重要性;工業物業，重工業廠房有其特殊性;特殊物業。
　　4、房地產的特性：不可移動性，房地產的價值就在于其位置，投資者進行投資時要關注對未來地區環境的可能變化的分析與預測;壽命周期長，房地產具有經濟壽命和自然壽命;適應性;異質性;弱流動性(變現能力差);政策影響性;專業管理依賴性;相互影響性。
　　5、房地產投資的形式：直接投資和間接投資。直接投資分為房地產開發投資和房地產置業投資，房地產開發投資通常屬于短期投資但建成后用于出租或經營則變成了長期置業投資。
　　房地產置業投資的目的有：自用和出租給使用者獲取較為穩定的經常性收入，同時可以不需要時可以轉售獲取轉售收益。間接投資有：投資房地產企業股票或債券;投資房地產投資信托資金，其優點收益相對穩定、流動性好，類型有權益性、抵押型、混合型;購買住房抵押支持證券。
　　房地產投資之利：相對較高的收益水平;易于獲得金融機構的支持;能抵消通貨膨脹的影響，房地產價格年平均上漲率是同期年通貨膨脹率的2倍;提高投資者的資信等級。
　　房地產投資之弊：變現性差;投資數額巨大;投資回收周期長;需要專門知識和經驗。
　　6、風險是獲得預期收益可能性的大小。風險涉及變動和可能性。變動通常用標準差來表示，標準差越小，投資風險也越小。房地產投資的風險主要體現在：投入資金的安全性;期望收益的可靠性;投資項目的變現性;資產管理的復雜性。
　　系統風險有：通貨膨脹風險;市場供求風險;周期風險，美國周期大約18-20年，香港7-8年，日本為7年;變現風險;利率風險;政策風險;政治風險;或然損失風險。
　　個別風險有：收益現金流風險;未來運營費用風險;資本價值風險;比較風險(機會成本);時間風險(選擇時機);持有期風險;
　　投資者投資決策取決于對未來投資收益的預期或期望。風險盡可能規避、控制和轉移。
　　房地產的租售價格、成本費用、開發周期及市場吸納率、吸納周期、空置率等估計都會受各種風險因素的影響而存在一定的變動范圍。
　　7、投資組合的目標就是尋找一個固定的預期收益率下使風險最小或是在一個預設或接受的風險水平下，使收益最大化的投資組合。資本資產定價模型：
　　項目要求的收益率=無風險報酬率+項目的β×(市場平均報酬率-無風險報酬率)