2008年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理備考指南（一）

　　第一章 房地產(chǎn)投資與投資風險
　　1、作為房地產(chǎn)估價師的專業(yè)顧問服務能力應掌握房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析和房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價與可行性研究的技術與方法。
　　2、投資就是為了獲得可能的不確定的未來值而做出的確定的現(xiàn)值的犧牲。投資分為固定資產(chǎn)投資和流動資產(chǎn)投資。固定資產(chǎn)投資分為基本建設、更新改造、房地產(chǎn)開發(fā)和其他固定資產(chǎn)投資四個部分。
　　投資的特性：投資是一種經(jīng)濟行為;投資具有時間性，過程越長，未來報酬的獲得就越不穩(wěn)定，風險就越大;投資的目的是在于得到報酬;投資具有風險性。
　　投資的作用：投資是一個國家經(jīng)濟增長的基本推動力;投資與企業(yè)的發(fā)展密切相關;投資可以促進人民生活水平的提高;投資有利于國家的社會穩(wěn)定和國際交往。
　　3、房地產(chǎn)投資的對象是房地產(chǎn)，包括房地產(chǎn)實物資產(chǎn)和基于房地產(chǎn)實物資產(chǎn)的證券。房地產(chǎn)實物投資又分為房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資兩種類型。房地產(chǎn)開發(fā)投資是指從事商品房和土地開發(fā)投資。
　　房地產(chǎn)投資的目的是財富價值的最大化，獲得經(jīng)常性收益和資本增值，同時可以降低其投資組合的總體風險，抵御通貨膨脹的影響。
　　房地產(chǎn)投資物業(yè)類型：居住物業(yè);商業(yè)物業(yè)(經(jīng)營性物業(yè)、收益性物業(yè)或投資性物業(yè))，位置對于此類型物業(yè)有特殊重要性;工業(yè)物業(yè)，重工業(yè)廠房有其特殊性;特殊物業(yè)。
　　4、房地產(chǎn)的特性：不可移動性，房地產(chǎn)的價值就在于其位置，投資者進行投資時要關注對未來地區(qū)環(huán)境的可能變化的分析與預測;壽命周期長，房地產(chǎn)具有經(jīng)濟壽命和自然壽命;適應性;異質(zhì)性;弱流動性(變現(xiàn)能力差);政策影響性;專業(yè)管理依賴性;相互影響性。
　　5、房地產(chǎn)投資的形式：直接投資和間接投資。直接投資分為房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于短期投資但建成后用于出租或經(jīng)營則變成了長期置業(yè)投資。
　　房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的有：自用和出租給使用者獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入，同時可以不需要時可以轉(zhuǎn)售獲取轉(zhuǎn)售收益。間接投資有：投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券;投資房地產(chǎn)投資信托資金，其優(yōu)點收益相對穩(wěn)定、流動性好，類型有權益性、抵押型、混合型;購買住房抵押支持證券。
　　房地產(chǎn)投資之利：相對較高的收益水平;易于獲得金融機構的支持;能抵消通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)價格年平均上漲率是同期年通貨膨脹率的2倍;提高投資者的資信等級。
　　房地產(chǎn)投資之弊：變現(xiàn)性差;投資數(shù)額巨大;投資回收周期長;需要專門知識和經(jīng)驗。
　　6、風險是獲得預期收益可能性的大小。風險涉及變動和可能性。變動通常用標準差來表示，標準差越小，投資風險也越小。房地產(chǎn)投資的風險主要體現(xiàn)在：投入資金的安全性;期望收益的可靠性;投資項目的變現(xiàn)性;資產(chǎn)管理的復雜性。
　　系統(tǒng)風險有：通貨膨脹風險;市場供求風險;周期風險，美國周期大約18-20年，香港7-8年，日本為7年;變現(xiàn)風險;利率風險;政策風險;政治風險;或然損失風險。
　　個別風險有：收益現(xiàn)金流風險;未來運營費用風險;資本價值風險;比較風險(機會成本);時間風險(選擇時機);持有期風險;
　　投資者投資決策取決于對未來投資收益的預期或期望。風險盡可能規(guī)避、控制和轉(zhuǎn)移。
　　房地產(chǎn)的租售價格、成本費用、開發(fā)周期及市場吸納率、吸納周期、空置率等估計都會受各種風險因素的影響而存在一定的變動范圍。
　　7、投資組合的目標就是尋找一個固定的預期收益率下使風險最小或是在一個預設或接受的風險水平下，使收益最大化的投資組合。資本資產(chǎn)定價模型：
　　項目要求的收益率=無風險報酬率+項目的β×(市場平均報酬率-無風險報酬率)