2008年房地產開發經營與管理備考指南（二）

　　第二章 房地產市場及其運行規律
　　1、房地產市場可理解為從事房地產買賣、租賃、抵押、典當等交易的活動場所以及一切交易途徑和形式。一個完整的房地產市場是由市場主體、客體、價格、資金、運行機制等因素構成的一個系統。
　　房地產市場是由參與房地產交易的當事者、房地產商品、交易組織機構等要素構成的。
　　2、房地產市場的運行環境：社會環境;政治環境;經濟環境;金融環境;房地產法律制度環境;技術環境、資源環境、國際環境。
　　影響房地產市場發展的社會經濟因素：社會因素;經濟因素;政策因素。
　　影響房地產市場轉變的社會經濟力量：金融業的發展;信息通訊技術水平的提高;生產和工作方式的轉變;人文環境的變化;自然環境的變化;政治制度的變遷。
　　房地產市場的參與者：土地所有者或當前的土地使用者;開發商;政府及政府機構;金融機構;建筑承包商;專業顧問(建筑師、工程師、會計師、造價工程師或經濟師、房地產估價師及房地產經紀人;律師);消費者或買家。
　　3、房地產市場結構：總量結構;區域結構;產品結構;供求結構;投資結構。
　　房地產市場細分的標準有：地域范圍;房地產用途;存量增量，一級市場指的是土地使用權出讓市場，二級市場指的是土地轉讓和新建商品房租售市場，三級市場指的是存量房地產交易市場;交易形式，買賣、租賃、抵押等子市場存在于新建和存量市場中，存量市場還有一個保險子市場;目標市場。五種標準劃分方式相互疊加得到更細的市場。
　　房地產市場的供給指標：
　　①存量，報告期存量=上期存量+報告期新竣工量-報告期滅失量。
　　②新竣工量，按照設計要求已全部完工，達到入住條和使用條件，經驗收鑒定合格的建筑面積。
　　③滅失量。
　　④空置量，不包括報告期內已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套設施、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。
　　⑤空置率，報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。
　　⑥可供租售量，可供租售量=上期可供租售數量-上期吸納量+本期新竣工量。一般情況下，某時點的空置量大于可供銷售量。
　　⑦房屋施工面積，包括本期新開工的面積和上期開工跨入本期繼續施工的以及上期已停建在本期恢復施工的房屋面積，本期開工又竣工及又停建緩建的房屋面積也包括在施工面積中。
　　⑧房屋新開工面積。
　　⑨平均建設周期，平均建設周期=房屋施工面積/新竣工面積(量)。
　　⑩竣工房屋價值。
　　房地產市場的需求指標：國內生產總值;人口數;城市家庭人口;就業人員數量;就業分布;城鎮登記失業率;城市家庭可支配收入;城市家庭總支出;房屋空間使用數量;商品零售價格指數;城市居民消費價格指數。
　　房地產市場交易指標：銷售量;出租量;吸納量，吸納量=銷售和出租房屋的數量之和;吸納率，吸納率=吸納量/同期可供租售量;吸納同期，吸納率的倒數;預售面積;房地產價格指數;房地產價格;房地產租金。
　　4、房地產市場供給特點是在短期很難有較大的增減，因此在短期內供給缺乏彈性，供給主體間的競爭不充分不廣泛。房地產市場需求特點是具有廣泛性和多樣性，同時開支巨大。房地產市場交易特點是要經過復雜和嚴密的法律程序，耗費時間較長，交易費用通常比較多房地產市場價格的特點與所處的位置關系極大，其次總體呈向上波動的趨勢，同時也受交易主體個別因素的影響。以上是房地產市場的四個特征，但對于某一個國家或地區的房地產市場還要受其社會經濟環境的影響，尤其是受到社會體制的規定
　　房地產市場的功能：配置存量房地產資源和利益;顯示房地產市場需求的變化，引起需求變化的原因有未來預期收益變化、政府稅收政策的影響、收入水平變化或消費品味變化、原用于其他方面資金的介入和土地供給的變化;指導供給以適應需求的變化，房地產市場供給變化的原因有建設新的房地產項目或改變原來物業的使用方式、某類物業或可替代物業間的租售價格比發生變化。房地產市場供給變化需要一定的時間才能完成，對市場供給和需求的有效調節還要假設有一個完全的資本市場存在，但由于房地產市場的不完全性，不可能短期內達到市場供需平衡;指導政府制訂科學的土地供給計劃;引導需求適應供給條件的變化。
　　5、由于房地產兼有消費品和投資品的雙重特征，房地產市場存在有房地產空間市場和房地產資產市場兩個層面。空間市場上需求者是需要使用房地產空間的家庭和企業，供給則來源于房地產資產市場，即目前所存在的房地產資產的數量。資產市場是被家庭和企業持有和交易，其目的是獲取投資收益(租金和轉售時的增值收益)，其新增供給的來源是新建的建筑物。
　　房地產空間市場和房地產資產市場的關系：空間市場的供求關系決定了房地產租金的水平，該租金水平同時決定了房地產資產的收益率，從而影響資產市場中的需求，同時，空間市場的供給又是由資產市場決定的。
　　房地產市場存在著一個均衡狀態，此時，租金和價格不發生變化，價格與重置成本相同，新增量與折舊量相等，房地產資產存量保持不變。但這均衡狀態是轉瞬即逝的，市場大部分時間是處于一種不均衡狀態，但總是在向均衡狀態回復，圍繞均衡狀態進行上下波動。
　　6、房地產市場周期循環的原因：供需因素的影響;市場信息不充分;生產者和消費者心理因素的影響;政策因素的影響;政治沖擊;制度因素的影響;生產時間落差;季節性調整和總體經濟形勢。
　　傳統房地產周期理論：房地產市場經過擴張、緩慢、蕭條、調節、復蘇和再次擴張的過程。但由于經濟擴張與創造就業已不再是線性關系、就業機會增加與空間需求不再同比增長、經濟活動的擴張不再立即絕對導致新建筑增加。因此強調對未來可能變化的全盤了解，而不僅僅是利用過去作預測。
　　無論是供給短缺還是過剩，還是需求超過或少于現存供給數量，市場機制都在市場周期運動中找到一個供需平衡點(從供給角度來看，允許有一定數量的空置)，
　　房地產市場的自然周期有四個階段：第一階段是市場周期谷底;第二階段是增長超過平衡點;第三階段始于供求轉折點;第四階段始于市場運行到平衡點水平并向下運動，此時，供給高增長，需求低增長或負增長。
　　房地產市場的投資周期，由于房地產市場信息不完全，致使典型的資本市場投資者很難及時準確把握房地產市場，因此形成房地產市場的投資周期。第一階段，很少有資本向存量房地產投資，更沒有資本投入新項目的開發建設。第二階段，投資者小心翼翼回到房地產市場上來，第三階段，投資者繼續贖買存量房地產并繼續開發新項目。
　　投資周期在第一階段和第二階段初期是滯后于市場自然周期的變化，在其他階段則是超前于市場自然周期的變化。
　　7、房地產泡沫的由于房地產投機引起的房地產市場價格與使用價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續上漲的過程及狀態。房地產泡沫是一種價格現象，特別是投機性因素使用的結果。房地產泡沫成因有：土地的有限性和稀缺性是房地產泡沫產生的基礎;投機需求膨脹是房地產泡沫產生的直接誘因;金融機構過度放貸是房地產泡沫產生的直接助燃劑。
　　過度開發的原因是：開發商對市場預測的偏差;開發商之間的博弈和非理性行為;開發資金的易得性。過度開發反映了市場上的供求關系，泡沫則是反映了市場價格與實際價值之間的關系。投機性泡沫往往在周期循環的上升階段，過度開發一般在于循環的下降階段。如果泡沫產生，就必然會引起過度開發，而過度開發不一定是由泡沫引起的。過度開發往往是投資者為了獲得長期利益而泡沫是市場參與者對短期資本收益的追逐。
　　房地產泡沫的衡量：實際價格/理論價格、房地產價格增長率/實際GDP增長率、房地產價格指數/居民消費價格指數、房價收入比、個人住房抵押貸款增長率/居民平均家庭收入增長率、房地產投資需求/房地產使用需求等指標。
　　8、政府干預房地產市場的原則：目標確定性，使存量房地產資源得到最有效的使用，保證為各類生產生活需要提供適當的入住與使用空間，引導新建項目的位置的選擇，滿足特殊群體的需要;政策的連續性與協調性;政策的針對性和導向性;政策的公平性和效率。
　　宏觀調控房地產市場的手段：土地供應政策;金融政策;住房政策;城市規劃;地價政策;稅收政策;租金控制。
　　規范房地產市場行為的措施：健全市場準入制度;推動行業誠信體系建設;規范交易程序;加強產權管理。