2012年房估師考試經(jīng)營與管理精講23

　　1.4.3.2 未來經(jīng)營費用風險 <script language="javascript" src="../../lesson.asp?top=705&up=768" type="text/javascript"></script> <script language="javascript" src="../../js/705-768.js" type="text/javascript"></script>

　　未來經(jīng)營費用風險，是指物業(yè)實際經(jīng)營管理費用支出超過預期經(jīng)營費用而帶 來的風險。即使對于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的維修費用和保險費均由 租客承擔的情況下，也會由于建筑技術的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影 響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些 在初始評估中是不可能考慮到的。

　　所以，置業(yè)投資者已經(jīng)開始認識到，即使是對新建成的甲級物業(yè)投資，也會 面對著建筑物功能過時所帶來的風險。房地產(chǎn)估價人員在估價房地產(chǎn)的市場價值 時，也開始注意到未來的重新裝修甚至更新改造所需投入的費用對當前房地產(chǎn)市 場價值的影響。

　　其他未來會遇到的經(jīng)營費用包括由于建筑物存在內(nèi)在缺陷導致結構損壞的修 復費用和不可預見的法律費用(例如租金調(diào)整時可能會引起爭議而訴諸法律)。

　　1.4.3.3 資本價值風險

　　資本價值在很大程度上取決于預期收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營費用水平。 然而，即使收益和費用都不發(fā)生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。 這種情況在證券投資市場上最為明顯。房地產(chǎn)投資收益率也經(jīng)常變化，雖然這種 變化并不像證券市場那樣頻繁，但是在幾個月或更長一段時間內(nèi)的變化往往也很 明顯，而且從表面上看這種變化和證券市場、資本市場并沒有直接聯(lián)系。房地產(chǎn) 投資收益率的變化很復雜，人們至今也沒有對這個問題給出權威的理論解釋。但 是，預期資本價值和現(xiàn)實資本價值之間的差異即資本價值的風險，在很大程度上 影響著置業(yè)投資的績效。

　　1.4.3.4 比較風險

　　比較風險又稱機會成本風險，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他 投資機會，同時也失去了相應可能收益的風險。

　　1.4.3.5 時間風險

　　時間風險，是指房地產(chǎn)投資中與時間和時機選擇因素相關的風險。房地產(chǎn)投 資強調(diào)在適當?shù)臅r間、選擇合適的地點和物業(yè)類型進行投資，這樣才能使其在獲 得最大投資收益的同時使風險降至最低限度。時間風險的含義不僅表現(xiàn)為選擇合 適的時機進入市場，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時間的長短、物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新 進行裝修或更新改造時機的選擇、物業(yè)轉(zhuǎn)售時機的選擇以及轉(zhuǎn)售過程所需要時間 的長短等。