2012年房估師考試經(jīng)營與管理精講24

　　1.4.3.6 持有期風(fēng)險 <script language="javascript" src="../../lesson.asp?top=705&up=768" type="text/javascript"></script> <script language="javascript" src="../../js/705-768.js" type="text/javascript"></script>

　　持有期風(fēng)險是指與房地產(chǎn)投資持有時間相關(guān)的風(fēng)險。一般說來，投資項(xiàng)目的 壽命周期越長，可能遇到的影響項(xiàng)目收益的不確定性因素就越多。很容易理解， 如果某項(xiàng)置業(yè)投資的持有期為1年，則對于該物業(yè)在1年內(nèi)的收益以及1年后的 轉(zhuǎn)售價格很容易預(yù)測;但如果這個持有期是4年，那對4年持有期內(nèi)的收益和4年后轉(zhuǎn)售價格的預(yù)測就要困難得多，預(yù)測的準(zhǔn)確程度也會差很多。因此，置業(yè)投資的實(shí)際收益和預(yù)期收益之間的差異是隨著持有期的延長而加大的。

　　上述所有風(fēng)險因素都應(yīng)引起投資者的重視，而且投資者對這些風(fēng)險因素將給 投資收益帶來的影響估計得越準(zhǔn)確，他所做出的投資決策就越合理。

　　1.4.4 風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響

　　風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的第一個影響，就是令投資者根據(jù)不同類型房地產(chǎn)投 資風(fēng)險的大小，確定相應(yīng)的目標(biāo)投資收益水平。由于投資者的投資決策主要取決 于對未來投資收益的預(yù)期或期望，所以不論投資的風(fēng)險是高還是低，只要同樣的 投資產(chǎn)生的期望收益相同，那么無論選擇何種投資途徑都是合理的，只是對于不 同的投資者，由于其對待風(fēng)險的態(tài)度不一樣，因而采取的投資策略也會有差異。

　　風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的另外一個影響，就是使投資者盡可能歸避、控制或 轉(zhuǎn)移風(fēng)險。人們常說，房地產(chǎn)投資者應(yīng)該是風(fēng)險管理的專家，實(shí)踐也告訴人們， 投資的成功與否在很大程度上依賴于投資者對風(fēng)險的認(rèn)識和管理。實(shí)際上，在日常工作和生活中，幾乎每一件事都涉及到風(fēng)險管理，甚至橫穿馬路也會涉及到風(fēng)險的識別、分析和管理。人們的行動往往依賴于其對待風(fēng)險的態(tài)度，但也要意識到，不采取行動的風(fēng)險可能是最大的風(fēng)險。

　　房地產(chǎn)投資經(jīng)營過程中充滿了風(fēng)險和不確定性，雖然房地產(chǎn)投資者尤其是開 發(fā)商由于更容易接受不確定性和風(fēng)險而被稱之為市場上最大的冒險家，甚至有些 房地產(chǎn)開發(fā)商到了以風(fēng)險變幻為樂的那種程度，但他們實(shí)際上是在進(jìn)行精心估算 條件下的冒險。

　　總之，房地產(chǎn)市場是動態(tài)變化的，房地產(chǎn)投資者通過對當(dāng)前市場狀況的調(diào)查 研究得出的有關(guān)租售價格、成本費(fèi)用、開發(fā)周期及市場吸納率、吸納周期、空置率等有關(guān)估計，都會受各種風(fēng)險因素的影響而有一定的變動范圍。隨著時間推 移，這些估計數(shù)據(jù)會與實(shí)際情況有所出入。為規(guī)避風(fēng)險，分析者要避免僅從樂觀 的一面挑選數(shù)據(jù)。對于易變或把握性低的數(shù)據(jù)，最好能就其在風(fēng)險條件下對反映 投資績效的主要指標(biāo)所帶來的影響進(jìn)行分析，以供決策參考。