2012年房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理精講22

　　1.4.2.8 或然損失風(fēng)險(xiǎn) <script language="javascript" src="../../lesson.asp?top=705&up=768" type="text/javascript"></script> <script language="javascript" src="../../js/705-768.js" type="text/javascript"></script>

　　或然損失風(fēng)險(xiǎn)是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損 失。盡管投資者可以將這些風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，然而在有關(guān)保單中規(guī)定的保險(xiǎn) 公司的責(zé)任并不是包羅萬(wàn)象，因此有時(shí)還需就洪水、地震、核輻射等災(zāi)害單獨(dú)投 保，盜竊險(xiǎn)有時(shí)也需要安排單獨(dú)的保單。

　　盡管置業(yè)投資者可以要求租客來(lái)?yè)?dān)負(fù)其所承租物業(yè)保險(xiǎn)的責(zé)任，但是租客對(duì) 物業(yè)的保險(xiǎn)安排對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)往往是不完全的。一旦發(fā)生火災(zāi)或其他自然災(zāi)害，房子不能再出租使用，房地產(chǎn)投資者的租金收入自然也就沒(méi)有了。所以，有些投資者在物業(yè)投保的同時(shí)，還希望其租金收入亦能有保障，因此也就租金收益進(jìn)行保險(xiǎn)。然而，雖說(shuō)投保的項(xiàng)目越多，其投資的安全程度就越高，但投保是要支付費(fèi)用的，如果保險(xiǎn)費(fèi)用的支出占租金收入的比例太大，投資者就差不多是在替保險(xiǎn)公司投資了。所以，最好的辦法是加強(qiáng)物業(yè)管理工作，定期對(duì)建筑物及其附屬設(shè)備的狀況進(jìn)行檢查，防患于未然。

　　[例題] 下列風(fēng)險(xiǎn)屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的有( )。

　　A. 持有期風(fēng)險(xiǎn) B.或然損失風(fēng)險(xiǎn)

　　C.政策風(fēng)險(xiǎn) D.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

　　答案：BCD

　　1.4.3 個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

　　1.4.3.1 收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

　　收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，是指房地產(chǎn)投資目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要 求的風(fēng)險(xiǎn)。不論是開(kāi)發(fā)投資，還是置業(yè)投資，都面臨著收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于開(kāi)發(fā)投資者來(lái)說(shuō)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格、開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和市場(chǎng)吸納能力等的變

　　化，都會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商的收益產(chǎn)生巨大的影響;而對(duì)置業(yè)投資者來(lái)說(shuō)，未來(lái)租金水平 和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、資本化率的變化、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，也會(huì)對(duì)投資者的收益產(chǎn)生巨大影響。