2011年房估師考試經營與管理第十章知識點3

　　8. 寫字樓計算可出租或可使用面積

　　三個面積

　　建筑面積

　　可出租面積：出租單元內建筑面積＋分攤公用建筑面積

　　出租單元內建筑面積：單元內使用面積＋外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間的分隔墻水平投影面積的一半

　　一個系數

　　可出租面積和出租單元內建筑面積比例系數（R/U）

　　租金的計算

　　實際劃歸租戶獨立使用的面積是單元內建筑面積，但在計算租金時要將該單元內建筑面積而乘以R/U系數

　　9. 基礎租金與市場租金

　　基礎租金：根據業(yè)主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平（即能夠抵償抵押貸款還本付息、經營費用和空置損失的租金）確定的租金

　　市場租金：根據市場供求關系決定的租金水平

　　基礎租金高于市場租金，要降低經營費用

　　在寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般高于基礎租金

　　10. 出租單元的面積規(guī)劃和室內裝修

　　標準化的裝修，一般由業(yè)主提供

　　其他裝修視市場條件和入住率水平確定（四種選擇）

　　由業(yè)主支付

　　由租戶支付

　　為主和租戶分擔

　　業(yè)主支付后由租戶在租約期限內按月等額償還本息（作為租金的一部分）

　　11. 毛租和凈租條款

　　毛租：由業(yè)主支付物業(yè)經營過程中的所有費用，租金中包含這些費用

　　凈租：租金僅為房屋的租金，所有的經營費用均由租戶直接繳納