2011年房估師考試經營與管理第三章知識點8

　　22.開發商自行租售的條件

　　大型房地產開發公司，有自己專門市場營銷隊伍和銷售網絡

　　在房地產市場高漲、市場供應短缺時銷售容易

　　當開發商開發的項目已有較明確固定的銷售對象時

　　23.委托房地產經紀機構租售

　　概念

　　從事購買或銷售房地產或二者兼備的洽商工作，但不取得房地產所有權的商業單位，其主要職能在于促成房地產交易，借此賺取傭金作為報酬（0.5%－3%）

　　代理形式

　　聯合代理與獨家代理

　　買方代理、賣方代理和雙重代理（依據代理委托方不同分）

　　首席代理（總代理）和分代理

　　選擇房地產經紀機構應注意的問題

　　充分了解房地產經紀機構及其經紀人員的業務素質

　　了解房地產經紀機構可投入市場營銷工作的資源

　　考察房地產經紀機構過往的業績

　　針對物業的類型選擇房地產經紀機構

　　認真簽訂房地產經紀合同

　　重點

　　如果是雙重代理，則代理費用之和不能超過前兩種傭金

　　雙重代理必須將自己的身份向各方聲明

　　總代理分代是的傭金按經紀機構所承擔的責任大小來分配

　　24.開發商定價方法（三大類七小類）

　　成本導向定價法－按成本定價

　　成本加成定價法－成本＋成本×利潤率

　　目標定價法－從損益平衡圖中選擇預期的總成本、總收入相對應的價格

　　購買者導向定價法－按需求定價

　　認知價值定價法－定價的關鍵是顧客對物業價值的認知

　　價值定價法－定價給人物美價廉，物有所值的印象

　　競爭導向定價法－考慮競爭定價

　　領導定價法－處于市場領導者地位的開發商，制定的價格在同類物業中居較高價位

　　挑戰定價法－當物業質量與市場領導者的物業質量相近時，定價比市場領導者定價稍低或低得多

　　隨行就市定價法－以競爭對手的價格為定價基礎