2011年房估師考試經(jīng)營與管理第一章知識點(diǎn)2

　　4. 有關(guān)保障房的內(nèi)容

　　廉租住房－面向低收入家庭出租

　　經(jīng)濟(jì)適用住房－面向低收入家庭出售

　　限價(jià)房－面向中等收入家庭出售

　　經(jīng)濟(jì)租賃住房－面向中等收入家庭出租

　　5. 房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)（8大特點(diǎn)）

　　區(qū)位選擇異常重要（具體位置+宏觀區(qū)位）

　　適于進(jìn)行長期投資（兩個(gè)壽命）

　　需要適時(shí)的更新改造投資（適應(yīng)性，需要適時(shí)更新改造）

　　投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)（價(jià)值難以判斷）

　　變現(xiàn)性差

　　易受政策影響

　　依賴專業(yè)管理

　　存在效益外溢和轉(zhuǎn)移（外部性影響）

　　6 房地產(chǎn)的兩個(gè)壽命

　　經(jīng)濟(jì)壽命

　　地上建筑物對房地產(chǎn)價(jià)值持續(xù)產(chǎn)生貢獻(xiàn)的時(shí)間周期，即從地上建筑物竣工之日開始，出租經(jīng)營收入大于運(yùn)營費(fèi)用，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間

　　自然壽命

　　從地上建筑物竣工之日開始，到建筑物的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備因自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證安全使用為止的持續(xù)時(shí)間

　　7. 房地產(chǎn)直接投資與間接投資

　　直接投資-投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買過程，參與有關(guān)管理工作

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資－把土地加工成房屋

　　房地產(chǎn)置業(yè)投資－直接買建成的物業(yè)

　　間接投資——投資者將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的權(quán)益或證券市場，不需要直接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理工作

　　投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券

　　投資房地產(chǎn)投資信托基金

　　購買住房抵押支持證券