2011年房估師案例分析第一章沖刺內容6

　　5.“估價目的”可能出現的錯誤

　　估價目的要說明本次估價的目的和應用方向。如：

　　（1）房地產抵押估價的估價目的應表述為：“為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值”。

　　（2）城市房屋拆遷估價的估價目的應表述為：“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格”。

　　6.“估價時點”可能存在的錯誤

　　估價時點要說明所評估的客觀合理價格或價值對應的年月日。錯誤主要有：

　　（1）“估價時點”表述不正確（如表述為“估價時期”、“估價年月”等）；

　　（2）估價時點與報告中的時間數據是否吻合。

　　7.“價值定義”可能出現的錯誤

　　價值定義要說明本次估價采用的價值標準或價值內涵。要特別注意拆遷估價和抵押估價的價值定義。

　　（1）房地產抵押價值的定義為：“抵押房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。”

　　（2）拆遷估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。“房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。”

　　（3）房地產損害賠償評估價值標準采用公開的市場價值標準。

　　商品房的質量缺陷評估的價值定義應當是估價時點的商品房實體缺陷狀況、權利缺陷狀況、區位缺陷狀況所造成的商品房價值減損的市場值。

　　8.“估價依據”可能出現的錯誤

　　說明本次估價依據的國家和地方的法律、法規，《房地產估價規范》和指導意見，委托方提供的有關資料，估價機構和估價人員掌握和搜集的有關資料。

　　9.“估價原則”可能出現的錯誤

　　說明本次估價應遵循的房地產估價原則。“估價原則”可能出現的錯誤有：

　　（1）不符合《房地產估價規范》的要求或缺少某項原則；

　　（2）與估價目的不對應，如抵押估價缺少“謹慎”原則（抵押評估報告的估價原則應表述為：“獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則”） .