2011年房估師案例分析第一章沖刺內容1

　　第一章　房地產估價文書寫作

　　歷年具體考試內容：

　　2009年指錯：

　　1.致委托人函中缺估價對象的詳細說明

　　2.致委托人函中缺估價報告應用有效期

　　3.致委托人函中缺估價對象的法定優先受償款和抵押價值的說明（或者說給出了估價對象的市場價值但沒有給出抵押價值）

　　4.估價對象權利狀況描述不全，未交待是否有共有權人，是否設立抵押權，缺房屋所有權情況說明

　　5.估價對象中土地使用權出讓起始年份未說明或介紹

　　6.估價對象中缺區位狀況說明或介紹。

　　7.估價對象缺現狀使用狀況說明，如是否有出租情形、各層使用狀況（含地下三層）等。

　　8.估價依據中缺《房地產抵押估價指導意見》

　　9.估價原則缺謹慎原則

　　10.估價報告中缺變現能力分析

　　2008年指錯：

　　1.估價原則不必考慮謹慎原則；

　　2.估價報告有效期表述不正確；

　　3.缺少權益（土地權益）狀況因素說明與調整；

　　4.估價結果的表述，估價技術報告與估價結果報告不一致

　　2008年改錯：

　　1.價格定義錯，應為估價對象的公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響，包含建筑物裝修部分的價值

　　2.估價時點錯，應為2008年8月30日

　　3.估價依據缺指導意見（即缺《城市房屋拆遷估價指導意見》）

　　4.估價方法錯，應改為或增加：由于估價對象為收益性的房地產，附近地區房地產租賃活躍，故可采用收益法進行評估

　　2007年指錯：

　　1．致委托人函中缺少估價目的。

　　2．注冊房地產估價師聲明缺少參加實地勘察的估價人員姓名。

　　3．結果報告中區位狀況缺少交通條件、朝向等介紹。

　　4．結果報告中土地狀況缺少土地使用年限、建筑容積率、建筑覆蓋率、綠地率等指標。

　　5．結果報告中權益狀況沒有交代房屋共有權人及《房屋共有權證》，土地使用權人。

　　6．未考慮抵押情況對價值的影響。

　　7．他項權利日期不夠具體。

　　8．結果報告中估價目的敘述不清。

　　9．沒有說明估價方法選用理由。

　　10. 附件缺少房屋共有權證復印件。

　　11．附件缺少估價對象內部照片。

　　12．附件缺少他項權利證明。

　　2006年指錯：

　　1.致委托方函缺估價時點。

　　2.致委托方函缺估價報告應用的有效期。

　　3.結果報告中土地實物狀況描述缺少土地面積（或分攤土地面積）。

　　4.結果報告估價方法中缺估價方法定義（或各種方法未做說明）。

　　5.結果報告中估價報告應用有效期關于不負任何責任的表達錯誤。

　　2005年指錯：

　　1.結果報告缺估價原則；

　　2.結果報告中缺少估價方法定義；

　　3.技術報告缺市場背景分析；

　　4.估價結果的確定過程缺少必要的綜合考慮，或理由不充分；

　　5.估價結果缺少單價。

　　2004年指錯：

　　1.致委托人函中沒有說明估價時點；

　　2.致委托人函中缺法定代表人的簽名；

　　3.估價方法中未說明計算方法的定義；

　　4.估價報告不完整，缺少附件。

　　2003年指錯：

　　1.估價時間用語錯誤，應為估價時點；

　　2.缺少估價原則；

　　3.估價方法中缺少選用的估價方法的定義；

　　4.未說明估價結果確定的理由