2011年房估師考試案例與分析命題試卷一（4）

    一、問答題

    （一）據題可知，該市規劃部門已將該區域規劃為居住區，按目前各地一般做法，首先應由國土管理部門按該市規劃將土地進行置換，再由土地儲備中心實施拆遷整理，在明確規劃使用條件后進行土地使用權出讓，有意向的房地產開發商可運用假設開發法對地價進行評估，并預測開發效益。在這樣的前提下，開發商不可能在劃撥的國有土地上進行房地產開發，只能從國有土地所有者手中才能通過有償出讓方式取得有限期的土地使用權，并按規定的規劃設計條件進行房地產開發，因此不必要與該正常生產的工廠打交道，也無需了解目前該國有土地的使用情況。房地產開發商如請房地產估價機構預測開發效益，應搜集的資料主要如下。

    1.調查待開發房地產（7 672 m2國有土地）的基本情況，應包括：名稱、坐落、面積、形狀、四至、周圍環境、景觀、基礎設施完備程度、土地平整程度、地勢、地質、水文狀況、利用現狀、權屬狀況，特別重要的是規劃限制條件，包括土地用途、容積率、建筑密度、建筑高度、建筑后退紅線距離、建筑間距、綠地率、交通出入口方位、停車泊位、建筑體量、體型、色彩、地面標高等。

    2.選擇最佳的開發利用方式，搜集估算開發經營期的相關資料，特別重要的是需要搜集為預測開發完成后的房地產價值所需的資料，可出售面積、售價，可出租面積、租價，銷售期、出租期等。

    3.搜集為測算開發成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發利潤及其他相關的資料。

    4.目前國有土地使用權出讓的方式有協議、拍賣、招標及掛牌出讓等，以市場化程度較高的后三種方式為主，近來特別以掛牌出讓為多，因此還需要了解當地國有土地使用權出讓情況，當地近期房地產市場情況，當地主要競爭對手情況等。

    （二）解法一：1.甲公司可能會提出如下要求。

    （1）要求按改造、裝修后的辦公樓市場價值進行評估；（2）對該辦公樓的改造、重新裝修費用支出進行評估；（3）對該辦公樓的承租人的損失大小進行評估。

    2.房地產估價機構可以做出的答復如下。

    （1）該宗房地產應按改造之前原法定用途即標準工業廠房進行評估，并且評估價格中不應包括改造、裝修為辦公樓的費用支出，但可按工業用途評估時，另行委托評估停產停業的損失補償；

    （2）對當前辦公樓承租人的損失應由甲公司與承租人協商解決；

    （3）如果經拆遷當事人雙方協商同意或者經城市規劃行政管理部門確認認可，也可以按改造以后的辦公用途進行評估（評估中應注意土地使用權性質是行政劃撥還是有償出讓的區別），還可以對辦公樓承租人的損失進行評估。

    解法二：

    1.甲公司可能提出的要求如下。

    （1）按改造后的辦公用途市場價值進行評估；

    （2）對辦公樓承租人損失進行評估；

    （3）對裝修、改造費用進行評估。

    2.房地產估價機構可做的答復如下。

    （1）應按改造前工業用途評估，評估價格中不包括改造裝修辦公樓的費用損失，按工業用途評估時可以另行委托評估停產停業損失補償。

    （2）經拆遷當事人協調同意或者經城市規劃行政管理部門確認，可以按改造后辦公用途評估，也可以評估辦公樓承租人的損失。

    （3）對承租人的損失由甲公司與承租人協商解決。

    （三）

    1.應采用的估價技術路線。

    采用房產與土地開發費用（征地或拆遷安置補償費及前期費用）分別估價再綜合的方法，可用成本法、比較法；也可采用先假設估價對象為具有完全產權的商品房，用成本法、比較法、收益法進行估價，從得出的估價額中減去土地出讓金的方法。

    2.對該房地產抵押價值評估時應注意的事項如下。

    （1）估價目的：為委托人以估價對象為抵押物（債務履行擔保物）向銀行（抵押權人）申請抵押貸款提供抵押物（擔保物）市場價值參考。

    （2）估價時點：因設定抵押時點在評估時是不確定的，一般仍為勘查現場的某一天為估價時點。

    （3）確認估價對象為可以設定抵押的房地產。

    （4）把握市場、選取參數和預測謹慎。

    （5）報告中說明主要風險會對價值產生的影響。

    二、單項選擇題

    （一）1.A 2.B 3.C 4.D（二）5.D 6.B 7.A（三）8.A 9.D 10.B

    （三）

    1.甲、乙的分配方案均不合理。

    2.甲應分得1 395萬元，乙應分得1 367.1萬元。

    3.因為，如果乙拿走的房屋用于銷售，共可回收價款2 790萬元，雙方可各分得1 395萬元；由于送禮是乙的個人行為，不應讓甲的收入受到影響，甲仍應獲得1 395萬元，乙尚可獲得1 367.1萬元。

    二、單項選擇題

    （一）1.C2.A3.B

    （二）4.C5.B6.D7.C

    （三）8.B9.D10.B

    三、本題有如下錯誤。并應改正

    1.關于結構差價計算有誤，因為結構差價的比率1：1.4，且建筑面積不能按700 m2計算，應按420 m2計算，所以結構差價計算應為：

    920×（1.4-1）×420=154 560（元）=15.456（萬元）

    2.新增建筑面積成本計算有誤，因為新增建筑面積為280 m2，而不是700 m2，所以新增建筑面積的成本計算應為：

    920×1.4×280=360 640（元）=36.064（萬元）

    3.補交地價款計算有誤，因為不能用建筑密度60%，而應用建筑容積率2.5，所以補交地價款計算應為：

    4.三項合計，計算應付款項為：

    15.456+36.064+50.4=101.92（萬元）。