2011年房估師考試經營與管理講義127

    「例6-9」 某小型寫字樓的購買價格為50萬元，其中投資

    者投入的權益資本為20萬元，另外30萬元為年利率為7.5%、期限為30年、按年等額還款的抵押貸款。建筑物價值為40萬元，按

    有關規定可在25年內直線折舊。預計該寫字樓的年毛租金收入為10萬元，空置和收租損失為毛租金收入的10%，包括房產稅、保

    險費、維修費、管理費、設備使用費和大修基金在內的年運營費用為毛租金收入的30%.試計算該寫字樓投資項目的投資回報指標。

    「解」

    該寫字樓項目投資回報指標計算過程，如下表所示（單位：元）。

    序號

    項 目

    數 額

    備 注

    1

    年毛租金收入

    100000

    2

    空置和收租損失（10%）

    10000

    3

    年運營費用（30%）

    30000

    4

    凈經營收入

    「例6-10」 已知某房地產投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權益資本為1500萬

    元，經營期內年平均利潤總額為650萬元、年平均稅后利潤為500萬元。試計算該投資項目的投資利潤率、資本金利潤率、資本金凈利潤率。

    「解」

    ⑴ 投資利潤率 =年平均利潤總額/項目總投資×100%

    =650/（4500+500）×100%=13.0%

    ⑵ 資本金利潤率 =年平均利潤總額/資本金×100%

    =650/1500×100%=43.3%

    ⑶ 資本金凈利潤率=年平均稅后利潤總額/資本金×100%

    =500/1500×100%=33.3%

    三、清償能力指標計算實例

    「例6-11」 從某房地產投資項目的資產負債表上，我們可

    以得到如下項目信息：負債合計為3000萬元，資產合計為5000

    萬元，流動資產和流動負債分別為2500萬元和1250萬元，存貨

    為1500萬元。試計算該房地產投資項目的資產負債率、流動比率

    和速動比率。

    「解」

    ⑴ 資產負債率=負債合計/資產合計×100%

    =3000/5000×100%=60%

    ⑵ 流動比率 =流動資產總額/流動負債總額×100%

    =2500/1250×100%=200%

    ⑶ 速動比率=（流動資產總額-存貨）/流動負債總額×100%

    =（2500-1500）/1250×100%=80%

    第七章 風險與不確定分析

    內容提要

    1、房地產項目不確定性因素的分析

    2、盈虧平衡分析

    3、敏感性分析

    4、風 險 分 析

    考試目的

    本部分的考試目的是測試應考人員對風險分析與不確定分析方

    法的掌握程度。

    考試要求

    掌握：盈虧平衡分析的基本原理，房地產項目的盈虧平衡分析

    的方法與應用。

    熟悉：房地產開發項目的主要不確定性因素，房地產置業投資

    項目的主要不確定性因素，不確定性因素的相互作用及其對經濟評

    價結果的影響，敏感性分析的概念和步驟，單因素與多因素敏感性

    分析。

    了解：敏感性分析的"三項預測值"法，風險分析的概念、一般

    過程和方法，概率分析的步驟與概率確定方法，概率分析中的期望

    值法，蒙特卡洛模擬法。

    房地產開發投資是一個動態的過程，它具有周期長、資金投入

    量大等特點，因此很難在一開始就對整個開發投資過程中有關費用

    和建成后的收益情況做出精確的估計。因此，有必要就上述因素或

    參數的變化對評價結果產生的影響進行深入研究，以使開發投資項

    目經濟評價的結果更加真實可靠，從而為房地產開發投資決策提供

    更科學的依據。

    房地產投資項目不確定性分析，是分析不確定性因素對項目可

    能造成的影響，并進而分析可能出現的風險。不確定性分析是房地

    產投資項目經濟評價的重要組成部分，對房地產投資項目的投資決

    策成敗有著重要的影響。房地產投資項目不確定性分析，可以幫助

    投資者根據房地產項目投資風險的大小和特點，確定合理的投資收

    益率水平，提出控制風險的方案，有重點的加強對投資風險的防范