2011年房估師考試經(jīng)營與管理講義127

    「例6-9」 某小型寫字樓的購買價格為50萬元，其中投資

    者投入的權(quán)益資本為20萬元，另外30萬元為年利率為7.5%、期限為30年、按年等額還款的抵押貸款。建筑物價值為40萬元，按

    有關(guān)規(guī)定可在25年內(nèi)直線折舊。預(yù)計該寫字樓的年毛租金收入為10萬元，空置和收租損失為毛租金收入的10%，包括房產(chǎn)稅、保

    險費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、設(shè)備使用費(fèi)和大修基金在內(nèi)的年運(yùn)營費(fèi)用為毛租金收入的30%.試計算該寫字樓投資項(xiàng)目的投資回報指標(biāo)。

    「解」

    該寫字樓項(xiàng)目投資回報指標(biāo)計算過程，如下表所示（單位：元）。

    序號

    項(xiàng) 目

    數(shù) 額

    備 注

    1

    年毛租金收入

    100000

    2

    空置和收租損失（10%）

    10000

    3

    年運(yùn)營費(fèi)用（30%）

    30000

    4

    凈經(jīng)營收入

    「例6-10」 已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權(quán)益資本為1500萬

    元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為650萬元、年平均稅后利潤為500萬元。試計算該投資項(xiàng)目的投資利潤率、資本金利潤率、資本金凈利潤率。

    「解」

    ⑴ 投資利潤率 =年平均利潤總額/項(xiàng)目總投資×100%

    =650/（4500+500）×100%=13.0%

    ⑵ 資本金利潤率 =年平均利潤總額/資本金×100%

    =650/1500×100%=43.3%

    ⑶ 資本金凈利潤率=年平均稅后利潤總額/資本金×100%

    =500/1500×100%=33.3%

    三、清償能力指標(biāo)計算實(shí)例

    「例6-11」 從某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債表上，我們可

    以得到如下項(xiàng)目信息：負(fù)債合計為3000萬元，資產(chǎn)合計為5000

    萬元，流動資產(chǎn)和流動負(fù)債分別為2500萬元和1250萬元，存貨

    為1500萬元。試計算該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率

    和速動比率。

    「解」

    ⑴ 資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債合計/資產(chǎn)合計×100%

    =3000/5000×100%=60%

    ⑵ 流動比率 =流動資產(chǎn)總額/流動負(fù)債總額×100%

    =2500/1250×100%=200%

    ⑶ 速動比率=（流動資產(chǎn)總額-存貨）/流動負(fù)債總額×100%

    =（2500-1500）/1250×100%=80%

    第七章 風(fēng)險與不確定分析

    內(nèi)容提要

    1、房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性因素的分析

    2、盈虧平衡分析

    3、敏感性分析

    4、風(fēng) 險 分 析

    考試目的

    本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對風(fēng)險分析與不確定分析方

    法的掌握程度。

    考試要求

    掌握：盈虧平衡分析的基本原理，房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析

    的方法與應(yīng)用。

    熟悉：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素，房地產(chǎn)置業(yè)投資

    項(xiàng)目的主要不確定性因素，不確定性因素的相互作用及其對經(jīng)濟(jì)評

    價結(jié)果的影響，敏感性分析的概念和步驟，單因素與多因素敏感性

    分析。

    了解：敏感性分析的"三項(xiàng)預(yù)測值"法，風(fēng)險分析的概念、一般

    過程和方法，概率分析的步驟與概率確定方法，概率分析中的期望

    值法，蒙特卡洛模擬法。

    房地產(chǎn)開發(fā)投資是一個動態(tài)的過程，它具有周期長、資金投入

    量大等特點(diǎn)，因此很難在一開始就對整個開發(fā)投資過程中有關(guān)費(fèi)用

    和建成后的收益情況做出精確的估計。因此，有必要就上述因素或

    參數(shù)的變化對評價結(jié)果產(chǎn)生的影響進(jìn)行深入研究，以使開發(fā)投資項(xiàng)

    目經(jīng)濟(jì)評價的結(jié)果更加真實(shí)可靠，從而為房地產(chǎn)開發(fā)投資決策提供

    更科學(xué)的依據(jù)。

    房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析，是分析不確定性因素對項(xiàng)目可

    能造成的影響，并進(jìn)而分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險。不確定性分析是房地

    產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價的重要組成部分，對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的投資決

    策成敗有著重要的影響。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析，可以幫助

    投資者根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險的大小和特點(diǎn)，確定合理的投資收

    益率水平，提出控制風(fēng)險的方案，有重點(diǎn)的加強(qiáng)對投資風(fēng)險的防范