2011年房估師考試經營與管理講義126

    圖 6-4 工程造價累計曲線

    隨著一些規模較大的房地產開發公司和組織的不斷出現，以及開發項目的復雜程度不斷提高（例如成片開發或大型房地產開發項

    目中，工程的一部分已經出售而另一部分還未完工），人們往往要考慮使用更為精確完善的現金流法進行評估。

    「例6-8」中所使用的現金流法對于下面幾種類型的開發項目

    評估尤其有效：

    ⑴ 居住小區綜合開發項目。對于居住小區綜合開發項目，開發商為保證資金的正常運轉，往往先建成一部分出售，然后利用出

    售所獲得的收益，投資于后一部分項目的開發，即所謂滾動開發。這樣，當一部分住宅樓建成出售時或出售前，另一部分才開始動工，

    所以，投入項目后一部分的現金流量收支情況相當復雜。由于現金流評估法是把每期的現金流量分別按其實際數量和發生的時間予以

    ⑵ 項目總銷售收入：26400萬元；

    ⑶ 銷售稅費：l716萬元；

    0%

    20%

    40%

    60%

    80%

    100%

    0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%

    建設期

    累計成本投入

    60000

    5

    年還本付息

    25400

    6

    凈現金流

    34600

    7

    現金回報率

    17.3%

    34600/200000

    8

    還本收益

    2900

    25400-300000×7.5%

    9

    扣除折舊前的應納稅收入

    37500

    35600+2900

    10

    折舊

    16000

    11

    應納稅收入

    21500

    37500-16000

    12

    所得稅（稅率為33%）

    7095

    21500×33%

    13

    稅后凈現金流

    27505

    34600-7095

    14

    稅后現金回報率

    13.8%

    27505/200000

    15

    投資者權益增加值

    2900

    16

    投資回報率

    15.2%

    30405/200000

    17

    寫字樓市場價值增值額

    10000

    2%×500000

    18

    考慮增值后的投資回報率

    20.2%

    40405/20000

    19

    償債備付率（DCR）

    2.36

    60000/25400

    考慮的，因此在評估這類項目時不需作任何假設，就可精確地得出

    評估結論。

    ⑵ 商業區開發項目。隨著城市現代化建設的發展，城市商業區的開發項目已不僅僅局限于建筑各種大型商業零售中心了，它還

    要求這些商業零售中心具有完備的附屬設施，如多層停車樓、寫字樓、餐飲中心、文化娛樂和休閑場所等。這類項目規模大、形式多

    樣，功能復雜、開發周期長，因此，一個商業區開發項目可能會分階段開發，某些部分可能在其他部分建成之前投入使用。這類項目現金收支情況也很復雜，適合用現金流評估法評估。

    ⑶ 工業開發項目。一些工業開發項目，如經濟開發區中的標準廠房、倉庫等，也同樣存在著部分廠房或倉庫先期建成后出租時，

    另外一些廠房或倉庫正處在施工階段的情況。更復雜的是，一些廠房或倉庫不是以出租形式，而是將其出售給使用者，這樣就會有較

    大的現金收支情況出現。同時，開發項目中的另一部分場地，當其基礎設施建成后，可能按租約出租，這樣就會導致開發項目中的一

    部分現金流量較少，但比前一部分發生的時間更早一些。這類開發項目的詳細評估，只能采用現金流法。

    另外，新區開發和舊城改造項目，所需時間長，資金需求量大，而且來源于各種渠道，現金流量收支情況也很復雜，更需要用現金流法評估。

    但有一點需要說明的是，現金流量評估法的精確性依賴于評估中所涉及的有關數據的準確性。例如，當開發過程中現金流量發生

    的時間數量不能完全肯定時，用現金流法評估，就要作某種假定，這可能會使評估結果的準確性降低。