2011年房估師考試經營與管理講義129

    ㈤ 容積率及有關設計參數

    當開發項目用地面積一定時，容積率的大小就決定了項目可建設建筑面積的數量，而建筑面積直接關系到項目的租金收入、銷售

    收入和建安工程費用。如前所述，項目評估階段，開發商不一定能拿到政府有關部門的規劃批文，因此容積率和建筑面積是不確定的。

    另外，即使有關部門批準了開發項目的容積率或建筑面積，項目可供出租或出售的面積仍然不能完全肯定。因為大廈出售時公共面積

    的可分攤和不可分攤部分、大廈出租時可出租面積占總建筑面積的比例等參數，在項目評估階段只能根據經驗大致估算。

    ㈥ 資本化率

    資本化率也是影響經濟評價結果最主要的因素之一，其稍有變動，將大幅度影響項目總開發價值或物業資本價值的預測值。眾所

    周知，項目總開發價值或物業資本價值可用項目建成后年凈經營收入除以資本化率來得到。現假定某項目年凈租金收入期望為100萬

    元，若進行市場調查與分析后認定資本化率為7%，與認定為8%，兩者相差1%，但所求得的項目資本價值相差1428萬元-1250萬

    元=178萬元。另外，在利用折現現金流分析法進行項目評估時，行業內部收益率或目標收益率，也在很大程度上影響著項目的投資決策。

    目前關于選擇房地產開發項目資本化率的常用辦法，是選取若

    干個參照項目的實際凈租金收入與售價的比值，取其平均值作為評

    估項目的資本化率，即：式中 Pi——第i個參照項目的年凈租金收入；Vi——第i個參照項目的市場價值或售價；

    R——資本化率。由于不同估價人員的經驗、專業知識以及手中所掌握的市場資

    料所限，所選擇的參照項目可能不同，因此會有不同的結論。另外，由于開發周期內市場行情的改變，以及參照項目與評估項目之間的

    差異，評估時所選擇的資本化率或折現率與將來實際投資收益率相比，也不可避免地會出現誤差，從而使開發商要承擔附加風險。

    ㈦ 貸款利率

    貸款利率的變化對開發項目財務評價結果的影響也很大。由于房地產開發商在開發建設一個項目時，資本金往往只占到投資總額

    的20%~30%，其余部分都要通過金融機構借款或預售樓花的方式籌措。所以，資金使用成本即利息支出對開發商最終獲利大小的影

    響極大。有關資料表明，20世紀90年代初期中國房地產開發項目的財務成本曾經占到了總開發成本的15%~25%.進入21世紀以

    來，由于世界范圍內的經濟增長速度放緩，各國貸款利率水平持續下調，到2002年已經降低到6%左右，但隨著全球經濟的復蘇，

    未來的貸款利率肯定會再次回升。利率的影響，決定了開發商利用財務杠桿的有效性。

    除以上7個主要不確定性因素外，開發項目總投資中資本金或借貸資金所占的比例等的變動也都會對項目評估結果產生較大的影響。

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    二、房地產置業投資項目的主要不確定性因素

    對于房地產置業投資項目，影響其投資經濟效果的主要不確定性因素包括：購買價格、權益投資比率、租金水平、空置率、運營成本、有效面積系數和貸款利率等。由于租金水平和貸款利率對置

    業投資項目影響的機理與房地產開發項目相同，因此這里重點分析其他不確定性因素。

    ㈠ 購買價格

    購買價格是房地產置業投資項目的初始資本投資數額，其高低變化在很大程度上影響著房地產置業投資經營的績效。高估或低估

    初始購買價格，會使經濟評價指標偏低或偏高，可能導致投資者失去投資機會或承擔過多的投資風險。房地產投資分析中購買價格的

    確定，應該以房地產估價師估算的擬購買房地產資產的公開市場價值或價格為基礎，很顯然，這種基于評估的購買價格有很大的不確定性。

    ㈡ 權益投資比率

    權益投資比例指投資者所投入的權益資本或資本金占初始資本投資總額的比例。權益投資比率低，意味著投資者使用了高的財務

    杠桿，使投資者所承擔的投資風險和風險報酬相應增加，權益投資收益率提高。通常情況下，當長期抵押貸款利率較低、資金可獲得

    性較好時，風險承受能力較強的投資者喜歡選用較低的權益投資比率。但金融機構出于控制信貸風險的考慮，通常要求投資者權益投資的比率不得低于某一要求的比率。

    ㈢ 空置率

    空置率是準備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例。對于房地產置業投資項目或建成后用于出租經營

    的房地產開發項目，空置率的估計對于估算房地產項目的有效毛租金收入非常重要。空置率提高，會導致有效毛租金收入減少；空置

    率降低，會使有效毛租金收入提高。空置率的變化與宏觀社會經濟環境、市場供求關系、租戶支付租金的能力等有關，所以準確估計某類物業的空置率，也不是一件很容易的事。