2011年房估師考試經營與管理講義125

    總計

    1季度

    2季度

    3季度

    4季度

    1季度

    2季度

    3季度

    4季度

    1季度

    2季度

    3季度

    4季度

    土地成本

    2500

    800

    800

    900

    5000

    建造成本

    385

    616

    924

    1155

    1155

    1386

    1155

    924

    7700

    專業人員

    30.8

    49.3

    73.9

    92.4

    92.4

    110.9

    92.4

    73.9

    616.0

    其他費用

    100

    360

    460

    管理費

    40.2

    40.2

    40.2

    40.2

    40.2

    40.2

    40.2

    40.2

    40.2

    40.2

    40.2

    40.2

    482.2

    合計

    2540.2

    840.2

    840.2

    1040.2

    456.0

    705.5

    1038.1

    1287.6

    1287.6

    1537.1

    1287.6

    1397.9

    14258.2

    注：年貸款利率為12%，按季度計息；融資費用為貸款利息的10%；單位為

    萬元。

    從上表的計算中，可以得出如下結論：

    ⑴ 總開發成本：18619.8萬元；

    ⑷ 總開發價值：24684萬元；

    ⑸ 開發商利潤：24684-18619.8=6064.2（萬元）；

    ⑹ 開發商成本利潤率：6064.2/18619.8×100%=32.57%

    從這個例子可以看出，當建設進行到2005年第四季度末時，時間正好是建設期的中點，但建設費用僅投入了40%.

    經過大量的調查研究，人們發現，對于建安成本，在工程開始時其費用的增長是緩慢的。達到合同工期的60%時，這種增長達到

    峰值，工程造價累計曲線類似于"S"型（如圖6-4所示）。對于一個典型的項目來說，40%的建安成本發生在建設期的中部，而不是

    過去假設的50%，和計算開發商成本利潤率時假設的，工程進行到一半，建安費用的支出也達到一半，顯然有較大差異。