2011年房估師考試經營與管理講義124

    「例6-5」~「例6-7」中所使用的評價方法在評估實踐中經

    常所用，但細心的讀者可能也發現了它的兩個缺點，即成本支出和

    經營收入的時間分布沒有彈性；計算過程主要依靠"最好的估計"

    這種單一的情況，沒有體現開發過程中隱含的許多不確定性因素。

    通過采用現金流評估法就可以彌補上述第一個缺點，因為這種

    方法能使資金流出與流入的時間分布與開發建設過程中實際發生的

    租售收入和開發費用更加接近。下面我們將「例6-5」用現金流評

    估法再進行一次評估。

    「例6-8」 假定例6-5中各項主要開發成本的投入比例分配

    如下表所示，試用現金流法對該項目進行評估。

    項目

    2004年

    2005年

    2006年

    總計

    1季度

    2季度

    3季度

    4季度

    1季度

    2季度

    3季度

    4季度

    1季度

    2季度

    3季度

    4季度

    土地成本

    50%

    16%

    16%

    18%

    100%

    建造成本

    5%

    8%

    12%

    15%

    15%

    18%

    15%

    12%

    100%

    「解」

    用現金流法進行開發項目評估的過程如下表所示：

    累計值A

    2540.2

    3456.6

    4400.5

    5572.7

    6195.9

    7087.3

    8338.0

    9875.7

    11459.6

    13340.5

    15028.3

    16877.0

    利息

    76.2

    103.7

    132.0

    196.3

    343.8

    400.2

    450.8

    506.3

    3125.1

    167.2

    185.9

    212.6

    250.1

    累計值B

    2616.4

    3560.3

    4532.5

    7299.9

    8588.1

    10172.0

    11803.4

    13704.7

    15479.1

    17383.3

    5739.9

    6381.8

    融資費用

    192.3

    120.2

    312.5

    銷售費用

    10

    20

    20

    60

    80

    90

    90

    230

    924

    120

    204

    成本總計

    2736.6

    943.9

    982.2

    1227.4

    854.2

    978.1

    1721.4

    2057.3

    1952.4

    2134.2

    18619.8

    1368.2

    1673.9

    項目

    2004年

    2005年

    2006年