2011年房估師考試經營與管理講義112

    計算項目總開發價值時，如果項目全部銷售，則等于總銷售收入扣除銷售稅金后的凈銷售收入；當項目用于出租時，為項目在整

    個持有期內凈經營收入和凈轉售收入的現值累計之和。總銷售收入的計算方法，見第八章有關內容。

    項目總開發成本，是房地產開發項目在開發經營期內實際支出的成本，在數值上等于開發建設投資，包括土地費用、前期工程費

    用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施建設費用、開發間接費用、財務費用、管理費用、銷售費用、開發期稅費、

    其他費用和不可預見費用等。具體估算方法，見第八章有關內容。計算房地產開發項目的總開發價值和總開發成本時，可依評估

    時的價格水平進行估算，因為在大多數情況下，開發項目的收入與成本支出受市場價格水平變動的影響大致相同，使項目收入的增長基本能抵消成本的增長。

    開發商利潤實際是對開發商所承擔的開發風險的回報。成本利潤率一般與目標利潤率進行比較，超過目標利潤率，則該項目在經濟上是可接受的。目標利潤率水平的高低，與項目所在地區的市場

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    競爭狀況、項目開發經營周期長度、開發項目的物業類型以及貸款利率水平等相關。一般來說，對于一個開發周期為2年的商品住宅

    開發項目，其目標成本利潤率大體應為35% ~ 45%.成本利潤率是開發經營期的利潤率，不是年利潤率。成本利潤

    率除以開發經營期的年數，也不等于年成本利潤率，因為開發成本在開發經營期內逐漸發生，而不是在開發經營期開始時一次投入。

    ⑵ 投資利潤率

    投資利潤率是指項目經營期內一個正常年份的年利潤總額或項目經營期內年平均利潤總額與項目總投資的比率，它是考察項目單

    位投資盈利能力的靜態指標。對經營期內各年的利潤變化幅度較大的項目，應計算經營期內年平均利潤總額與項目總投資的比率，其

    計算公式為：

    利潤總額=經營收入（含銷售、出租、自營）-經營成本

    -運營費用-銷售稅金

    銷售稅金=營業稅+城市維護建設稅+教育費附加

    項目總投資=開發建設投資+經營資金

    投資利潤率可以根據損益表中的有關數據計算求得。在財務評價中，將投資利潤率與行業平均利潤率對比，以判別項目單位投資盈利能力是否達到本行業的平均水平。

    ⑶ 資本金利潤率

    資本金利潤率是指項目經營期內一個正常年份的年利潤總額或項目經營期內的年平均利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目

    的資本金的盈利能力。資本金是投資者為房地產開發投資項目投入的資本金或權益資本。資本金利潤率的計算公式為：

    ⑷ 資本金凈利潤率

    資本金凈利潤率是指項目經營期內一個正常年份的年稅后利潤總額或項目經營期內的年平均稅后利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力。其計算公式為：

    ⑸ 靜態投資回收期Pb'

    靜態投資回收期（Pb'），是指當不考慮現金流折現時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。一般以年表示，對房地產投資項目

    來說，靜態投資回收期自投資起始點算起。其計算公式為：式中 Pb'——靜態投資回收期。

    靜態投資回收期可以根據財務現金流量表中累計凈現金流量求得，詳細計算公式為：

    Pb'=[累計凈現金流量開始出現正值期數-1]+[上期累計凈現金流量的絕對值/當期凈現金流量]

    上式得出的是以期為單位的靜態投資回收期，應該再把它換算成以年為單位的靜態投資回收期，其中的小數部分也可以折算成月數，以年和月表示，如3年零9個月或3.75年。