2011年房估師考試經營與管理講義111

    圖 6-3 凈現值與折現率的關系

    值得注意的是，求解FIRR的理論方程應有n個解，這也就引

    發了對項目內部收益率唯一性的討論。研究表明：對于常規項目（凈

    0（）（1）0ntttCICOFIRR.

    =

    。+=Σ

    121112||（）

    ||||

    NPViiFIRRiNPVNPV×。

    =+

    +

    現金流量的正負號在項目壽命期內僅有一次變化） FIRR有唯一實數解；對于非常規項目（凈現金流量的正負號在項目壽命期內有多次

    變化）計算FIRR的方程可能但不一定有多個實數解。因為項目的FIRR是唯一的，如果計算FIRR的方程有多個實數解，這些解都不

    是項目的FIRR.因此，對非常規項目，須根據FIRR的經濟含義對計算出的FIRR進行檢驗，以確定是否能用FIRR評價該項目。

    ⑶ 動態投資回收期

    動態投資回收期（Pb），是指當考慮現金流折現時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發項目投資回收能力的重要

    指標。對房地產投資項目來說，動態投資回收期自投資起始點算起，累計凈現值等于零或出現正值的年份即為投資回收終止年份，其計

    算公式為：

    式中 Pb——動態投資回收期。

    動態投資回收期以年表示，其詳細計算公式為：Pb =[累計凈現金流量現值開始出現正值期數-1]+

    [上期累計凈現金流量現值的絕對值/當期凈現金流量現值]上式得出的是以期為單位的動態投資回收期，應該再把它換算

    成以年為單位的動態投資回收期，其中的小數部分也可以折算成月數，以年和月表示，如3年零9個月或3.75年。

    在項目財務評價中，動態投資回收期（Pb）與基準回收期（Pc）相比較，如果Pb≤Pc，則開發項目在財務上就是可以接受的。動態投

    資回收期指標一般用于評價開發完結后用來出租經營或自營的房地產開發項目，也可用來評價置業投資項目。

    ㈡ 靜態指標

    ⑴ 成本利潤率

    成本利潤率（RPC），指開發利潤占總開發成本的比率，是初步判斷房地產開發項目財務可行性的一個經濟評價指標。成本利潤率

    的計算公式為：

    式中 RPC——成本利潤率；

    GDV——項目總開發價值；

    TDC——項目總開發成本；

    DP——開發商利潤。