2011年房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理講義111

    圖 6-3 凈現(xiàn)值與折現(xiàn)率的關(guān)系

    值得注意的是，求解FIRR的理論方程應(yīng)有n個(gè)解，這也就引

    發(fā)了對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率唯一性的討論。研究表明：對(duì)于常規(guī)項(xiàng)目（凈

    0（）（1）0ntttCICOFIRR.

    =

    。+=Σ

    121112||（）

    ||||

    NPViiFIRRiNPVNPV×。

    =+

    +

    現(xiàn)金流量的正負(fù)號(hào)在項(xiàng)目壽命期內(nèi)僅有一次變化） FIRR有唯一實(shí)數(shù)解；對(duì)于非常規(guī)項(xiàng)目（凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號(hào)在項(xiàng)目壽命期內(nèi)有多次

    變化）計(jì)算FIRR的方程可能但不一定有多個(gè)實(shí)數(shù)解。因?yàn)轫?xiàng)目的FIRR是唯一的，如果計(jì)算FIRR的方程有多個(gè)實(shí)數(shù)解，這些解都不

    是項(xiàng)目的FIRR.因此，對(duì)非常規(guī)項(xiàng)目，須根據(jù)FIRR的經(jīng)濟(jì)含義對(duì)計(jì)算出的FIRR進(jìn)行檢驗(yàn)，以確定是否能用FIRR評(píng)價(jià)該項(xiàng)目。

    ⑶ 動(dòng)態(tài)投資回收期

    動(dòng)態(tài)投資回收期（Pb），是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以?xún)羰找娴謨斎�部投資所需的時(shí)間，是反映開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要

    指標(biāo)。對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，動(dòng)態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起，累計(jì)凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份，其計(jì)

    算公式為：

    式中 Pb——動(dòng)態(tài)投資回收期。

    動(dòng)態(tài)投資回收期以年表示，其詳細(xì)計(jì)算公式為：Pb =[累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開(kāi)始出現(xiàn)正值期數(shù)-1]+

    [上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值]上式得出的是以期為單位的動(dòng)態(tài)投資回收期，應(yīng)該再把它換算

    成以年為單位的動(dòng)態(tài)投資回收期，其中的小數(shù)部分也可以折算成月數(shù)，以年和月表示，如3年零9個(gè)月或3.75年。

    在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，動(dòng)態(tài)投資回收期（Pb）與基準(zhǔn)回收期（Pc）相比較，如果Pb≤Pc，則開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上就是可以接受的。動(dòng)態(tài)投

    資回收期指標(biāo)一般用于評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)完結(jié)后用來(lái)出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，也可用來(lái)評(píng)價(jià)置業(yè)投資項(xiàng)目。

    ㈡ 靜態(tài)指標(biāo)

    ⑴ 成本利潤(rùn)率

    成本利潤(rùn)率（RPC），指開(kāi)發(fā)利潤(rùn)占總開(kāi)發(fā)成本的比率，是初步判斷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一個(gè)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。成本利潤(rùn)率

    的計(jì)算公式為：

    式中 RPC——成本利潤(rùn)率；

    GDV——項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值；

    TDC——項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本；

    DP——開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)。