2011年房估師考試經營與管理講義113

    ⑹ 現金回報率

    現金回報率指房地產置業投資過程中，每年所獲得的現金報酬與投資者初始投入的權益資本的比率。該指標反映了初始現金投資

    或首付款與年現金收入之間的關系�，F金回報率有稅前現金回報率%100×項目總投資

    潤總額年利潤總額或年平均利投資利潤率=%100×資本金潤總額年利潤總額或年平均利資本金利潤率=%100×資本金均稅后利潤總額年稅后利潤總額或年平資本金凈利潤率=Σ==.'bP0t0）（tCOCI和稅后現金回報率。其中，稅前現金回報率等于凈經營收入扣除還

    本付息后的凈現金流量除以投資者的初始現金投資；稅后現金回報率等于稅后凈現金流量除以投資者的初始現金投資。

    例如，某商業店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元由金融機構提供抵押貸款，余款20萬元由投資者用現金支付。如果該項

    投資的經營收入扣除運營費用和抵押貸款還本付息后的年凈現金流量為2.8萬元，則該項投資的稅前現金回報率為：2.8/20×100%=14%；如果該項投資年稅后凈現金流量為2.2萬元，則該項投資

    的稅后現金回報率為：2.2/20×100%=11%.現金回報率指標非常簡單明了：它與資本化率不同，因為資本

    化率通常不考慮還本付息的影響；與一般意義上的回報率也不同，因為該回報率可能是稅前的，也可能是稅后的。

    ⑺ 投資回報率

    投資回報率指房地產置業投資過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權益資本的比率。相對于現金回報率來說，投資

    回報率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業權益增加的

    價值，還可以考慮將物業升值所帶來的收益計入投資收益。該指標反映了初始權益投資與投資者實際獲得的收益之比。

    在不考慮物業增值收益時，投資回報率=（稅后現金流量+投資者權益增加值）/權益投資數額；當考慮物業增值收益時，投資回報

    率=（稅后現金流量+投資者權益增加值+物業增值收益）/權益投資數額。

    四、清償能力指標計算方法

    房地產投資項目的清償能力，主要是考察計算期內項目各年的財務狀況及償還到期債務的能力。

    ㈠ 利息計算方法

    按年計息時，為簡化計算，假定借款發生當年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計息；還款當年按年末償還，按全年

    計息。每年應計利息的近似計算公式為：還本付息的方式包括以下幾種：

    ⑴ 一次還本利息照付：借款期間每期僅支付當期利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當期利息；

    ⑵ 等額還本利息照付，規定期限內分期歸還等額的本金和相應的利息；

    ⑶ 等額還本付息，在規定期限內分期等額攤還本金和利息；

    ⑷ 一次性償付，借款期末一次償付全部本金和利息；

    ⑸ "氣球法"，借款期內任意償還本息，到期末全部還清。

    ㈡ 借款償還期

    借款償還期是指在國家規定及房地產投資項目具體財務條件下，項目開發經營期內使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其它

    還款資金償還項目借款本息所需要的時間。房地產置業投資項目和房地產開發之后進行出租經營或自營的項目，需要計算借款償還期。房地產開發項目用于銷售時，不計算借款償還期。

    借款償還期的計算公式為：

    式中，Id為項目借款還本付息數額（不包括已用資本金支付的建設期

    利息），Pd為借款償還期（從借款開始期計算），Rt為第t期可用于還款

    貸款利息

    本年借款額

    年初借款本息累計+每年應計利息=×）

    2（

    Σ=

    =

    dPttdRI1

    的資金（包括：利潤、折舊、攤消及其他還款資金）。