2011年房估師考試經(jīng)營與管理講義113

    ⑹ 現(xiàn)金回報率

    現(xiàn)金回報率指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。該指標(biāo)反映了初始現(xiàn)金投資

    或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系。現(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率%100×項目總投資

    潤總額年利潤總額或年平均利投資利潤率=%100×資本金潤總額年利潤總額或年平均利資本金利潤率=%100×資本金均稅后利潤總額年稅后利潤總額或年平資本金凈利潤率=Σ==.'bP0t0）（tCOCI和稅后現(xiàn)金回報率。其中，稅前現(xiàn)金回報率等于凈經(jīng)營收入扣除還

    本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資；稅后現(xiàn)金回報率等于稅后凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。

    例如，某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元由金融機構(gòu)提供抵押貸款，余款20萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項

    投資的經(jīng)營收入扣除運營費用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為2.8萬元，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為：2.8/20×100%=14%；如果該項投資年稅后凈現(xiàn)金流量為2.2萬元，則該項投資

    的稅后現(xiàn)金回報率為：2.2/20×100%=11%.現(xiàn)金回報率指標(biāo)非常簡單明了：它與資本化率不同，因為資本

    化率通常不考慮還本付息的影響；與一般意義上的回報率也不同，因為該回報率可能是稅前的，也可能是稅后的。

    ⑺ 投資回報率

    投資回報率指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。相對于現(xiàn)金回報率來說，投資

    回報率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的

    價值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計入投資收益。該指標(biāo)反映了初始權(quán)益投資與投資者實際獲得的收益之比。

    在不考慮物業(yè)增值收益時，投資回報率=（稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值）/權(quán)益投資數(shù)額；當(dāng)考慮物業(yè)增值收益時，投資回報

    率=（稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值+物業(yè)增值收益）/權(quán)益投資數(shù)額。

    四、清償能力指標(biāo)計算方法

    房地產(chǎn)投資項目的清償能力，主要是考察計算期內(nèi)項目各年的財務(wù)狀況及償還到期債務(wù)的能力。

    ㈠ 利息計算方法

    按年計息時，為簡化計算，假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計息；還款當(dāng)年按年末償還，按全年

    計息。每年應(yīng)計利息的近似計算公式為：還本付息的方式包括以下幾種：

    ⑴ 一次還本利息照付：借款期間每期僅支付當(dāng)期利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當(dāng)期利息；

    ⑵ 等額還本利息照付，規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息；

    ⑶ 等額還本付息，在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息；

    ⑷ 一次性償付，借款期末一次償付全部本金和利息；

    ⑸ "氣球法"，借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清。

    ㈡ 借款償還期

    借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)投資項目具體財務(wù)條件下，項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其它

    還款資金償還項目借款本息所需要的時間。房地產(chǎn)置業(yè)投資項目和房地產(chǎn)開發(fā)之后進行出租經(jīng)營或自營的項目，需要計算借款償還期。房地產(chǎn)開發(fā)項目用于銷售時，不計算借款償還期。

    借款償還期的計算公式為：

    式中，Id為項目借款還本付息數(shù)額（不包括已用資本金支付的建設(shè)期

    利息），Pd為借款償還期（從借款開始期計算），Rt為第t期可用于還款

    貸款利息

    本年借款額

    年初借款本息累計+每年應(yīng)計利息=×）

    2（

    Σ=

    =

    dPttdRI1

    的資金（包括：利潤、折舊、攤消及其他還款資金）。