2011年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析備考資料39

　　6.6.2.3　自有資金剩余技術(shù)

　　自有資金剩余技術(shù)是已知抵押貸款金額求取自有資金權(quán)益價(jià)值的剩余技術(shù)。它是先根據(jù)從市場上得到的抵押貸款條件(包括貸款金額、貸款利率、貸款期限等)計(jì)算出年還本付息額，再把它從凈收益中扣除，得到自有資金權(quán)益的剩余收益，然后除以自有資金資本化率就可以得到自有資金權(quán)益價(jià)值。

　　自有資金剩余技術(shù)對(duì)測算特定抵押房地產(chǎn)的自有資金權(quán)益價(jià)值特別有用。如果將抵押貸款金額加上自有資金權(quán)益價(jià)值，還可得到整個(gè)房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　6.6.2.4　抵押貸款剩余技術(shù)

　　抵押貸款剩余技術(shù)是已知自有資金數(shù)量求取抵押貸款金額或價(jià)值的剩余技術(shù)。它是從凈收益中減去在自有資金資本化率下能滿足自有資金的收益，得到屬于抵押貸款部分的收益，然后除以抵押貸款常數(shù)得到抵押貸款金額或價(jià)值。

　　抵押貸款剩余技術(shù)假設(shè)投資者愿意投在房地產(chǎn)上的自有資金數(shù)量已確定，并且假設(shè)投資者需要從房地產(chǎn)中得到特定的自有資金資本化率也已確定，而貸款金額則取決于可作為抵押貸款償還額的剩余現(xiàn)金流量和抵押貸款常數(shù)。

　　在正常情況下，抵押貸款剩余技術(shù)不適用于對(duì)已設(shè)定其他特定抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，因?yàn)檫@時(shí)剩余的現(xiàn)金流量不完全歸自有資金投資者所有，它還必須先償還原有抵押貸款的債務(wù)。