2011年房地產估價師案例分析備考資料40

　　5.5.3.2 土地使用年限對建筑物經濟壽命的影響

　　求取建筑物折舊應注意土地使用年限對建筑物經濟壽命的影響。在實際估價中，由于土地是有期限的使用權，建筑物的經濟壽命與土地使用年限可能不一致，所以，計算建筑物折舊所采用的經濟壽命遇到下列情況時的處理為：

　　(1)建筑物的經濟壽命早于土地使用年限而結束的，應按建筑物的經濟壽命計算建筑物折舊。

　　(2)建筑物的經濟壽命晚于土地使用年限而結束的，應按建筑物的實際經過年數加上土地使用權的剩余年限計算建筑物折舊。

　　5.6　成本法應用上涉及的有關規定(略)

　　5.7 成本法總結和運用舉例

　　對上述成本法的內容進行總結可知：成本法的典型估價對象是現存土地與建筑物合成體的房地產(即現房)，其價值為土地價值加上建筑物的重新購建價格減去建筑物的折舊。其中，土地價值可采用市場法求取，也可采用成本法、基準地價修正法求取;建筑物的重新購建價格分為重置價格和重建價格，它們視建筑物的重要性而選定，求取方法有單位比較法、分部分項法、工料測量法、指數調整法等;建筑物的折舊包括物質折舊、功能折舊和經濟折舊，求取方法有年限法、市場提取法、分解法等。