2011年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析備考資料38

　　[例6—26]　某宗房地產(chǎn)每年凈收益為50萬元，建筑物價(jià)值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地資本化率為10%。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　[解]　該宗房地產(chǎn)的價(jià)值計(jì)算如下：土地價(jià)值=(50-200×12%)/10%=260(萬元)

　　該宗房地產(chǎn)價(jià)值=土地價(jià)值+建筑物價(jià)值=260+200=460(萬元)

　　土地剩余技術(shù)在土地難以采用其他估價(jià)方法估價(jià)時(shí)，是有效的方法。例如，城市商業(yè)區(qū)內(nèi)的土地，有時(shí)沒有可參照的土地交易實(shí)例，難以采用市場法估價(jià)，成本法往往也不適用，但存在著大量的房屋出租、商業(yè)經(jīng)營行為，此時(shí)可以采用土地剩余技術(shù)估價(jià)。另外，在需要對附有舊建筑物的土地進(jìn)行估價(jià)時(shí)，雖然采用市場法可求得設(shè)想該舊建筑物不存在時(shí)的空地價(jià)值，但對于因附有舊建筑物而導(dǎo)致的土地價(jià)值降低應(yīng)減價(jià)多少，市場法通常難以解決，這時(shí)如果運(yùn)用土地剩余技術(shù)便可以求得。

　　6.6.2.2　建筑物剩余技術(shù)

　　建筑物剩余技術(shù)是土地與地上建筑物共同產(chǎn)生收益，但如果采用收益法以外的方法(如市場法)能求得土地的價(jià)值時(shí)，則可利用收益法公式求得歸屬于土地的凈收益，然后從土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中扣除歸屬于土地的凈收益，得到歸屬于建筑物的凈收益，再除以建筑物資本化率或選用建筑物報(bào)酬率折現(xiàn)，即可求得建筑物的價(jià)值。

　　建筑物剩余技術(shù)對于檢驗(yàn)建筑物相對于土地是否規(guī)模過大或過小很有用處。此外，它還可用來測算建筑物的折舊。將建筑物的重新購建價(jià)格減去運(yùn)用建筑物剩余技術(shù)求取的建筑物價(jià)值即為建筑物的折舊。