2011年房地產(chǎn)估價師案例分析備考資料34

　　6.5.4　直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較

　　6.5.4.1　直接資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)

　　直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)是：①不需要預(yù)測未來許多年的凈收益，通常只需要測算來來第一年的收益;②資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關(guān)系，能較好地反映市場的實(shí)際情況;③計(jì)算過程較為簡單。

　　但由于直接資本化法利用的是某一年的收益來資本化，所以要求有較多與估價對象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來求取資本化率或收益乘數(shù)，對可比實(shí)例的依賴很強(qiáng)。例如，要求選取的類似房地產(chǎn)的收益變化與估價對象的收益變化相同，否則估價結(jié)果會有誤。假設(shè)估價對象的凈收益每年上漲2%，而選取的類似房地產(chǎn)的凈收益每年上漲3%，如果以該類似房地產(chǎn)的資本化率8%將估價對象的凈收益轉(zhuǎn)換為價值，則會高估估價對象的價值。

　　6.5.4.2　報(bào)酬資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)

　　報(bào)酬資本化法的優(yōu)點(diǎn)是：①指明了房地產(chǎn)的價值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預(yù)期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時間價值，邏輯嚴(yán)密，有很強(qiáng)的理論基礎(chǔ);②每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解;③由于具有同等風(fēng)險的任何投資的報(bào)酬率應(yīng)該是相似的，所以不必直接依靠與估價對象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來求取適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，而通過其他具有同等風(fēng)險投資也可以求取適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率。

　　但由于報(bào)酬資本化法需要預(yù)測未來各期的凈收益，從而較多地依賴于估價人員的主觀判斷，并且各種簡化的凈收益流模式不一定符合市場的實(shí)際情況。當(dāng)相似的預(yù)期收益存在大量的可比市場信息時，直接資本化法會是相當(dāng)可靠的。當(dāng)市場可比信息缺乏時，報(bào)酬資本化法則能提供一個相對可靠的評估價值，因?yàn)楣纼r人員可以通過投資者在有同等風(fēng)險的投資上要求的報(bào)酬率來確定估價對象的報(bào)酬率。