2009年房地產(chǎn)估價師案例分析真題（5）

    歡迎廣大考友進入一級建造師考后試題答案交流區(qū)，育路教育網(wǎng)房地產(chǎn)估價師考試頻道也會及時關(guān)注相關(guān)信息，給出試題和答案讓大家參考。

    地產(chǎn)估價技術(shù)報告

    一、個別因素分析（略）

    二、區(qū)域因素分析（略）

    三、市場背景分析（略）

    四、最高最佳使用分析（略）

    五、估價方法選用（略）

    六、估價測算過程（略）

    市場法

    市場法是將估價對象與在估價時點近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格作適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法。

    計算公式：

    估價對象市場價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)

    可比實例選擇

    區(qū)域市場同類項目售價等數(shù)據(jù)組見下表：（略）。

    根據(jù)替代原則，結(jié)合估價對象實際情況，選取以下三個項目作為可比實例：

    可比實例A：銀行大廈，位于金融街B區(qū)7號，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，寫字樓用途，占地面積為10971.27㎡，建筑面積為98741.45㎡，地上二十層，地下二層，交易單價為17272元/㎡（按建筑面積計算，下同），交易時間為2009年4月。

    可比實例B：新新大廈，位于金融街C區(qū)2號，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，寫字樓用途，占地面積為5699.77㎡，建筑面積為34198.63㎡，地上十五層，地下二層，交易單價為16700元/㎡，交易時間為2007年10月。

    可比實例C：中正大廈，位于金融街D區(qū)3號，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，寫字樓用途，占地面積為9752.56㎡，建筑面積為83773㎡，地上二十三層，地下三層，交易單價為17578元/㎡，交易時間為2008年5月。