2009年房地產估價師案例分析真題（6）

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    指出并改正下面估價報告片段中的錯誤（本題10分。錯處不超過四個。如將正確的內容改錯，則每改錯1處倒扣2.5分。本題最多扣至0分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯）。以下為某房地產抵押估價報告中變現能力分析內容的片段：

    變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。

    影響房地產變現能力的因素主要有：

    1.通用性：通用性就是房地產能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。

    估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。

    2.獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產，越影響房地產的使用，變現能力越弱。

    估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。

    3.可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產，變現能力相對較強；反之，變現能力就較弱。

    估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。

    4.房地產開發程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。

    由于在建工程不確定因素較多，估價對象變現能力較強。

    5.價值、規模大小：一般地說，總價值越大、規模越大的房地產，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現能力弱。

    估價對象建筑面積大，總價高，變現能力較弱。

    6.區位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區域的房地產，變現能力越弱。例如，郊區的房地產比市區的房地產變現能力弱，商圈外的商業用房比商圈內的商業用房變現能力弱。

    估價對象位于××商務圈，較繁華，區位狀況較好，變現能力較強。

    綜合分析以上影響因素，估價對象房地產變現能力較強。假定在估價時點拍賣或者變賣，受各種因素影響，其最可能實現的價格一般比評估的正常市場價值要低，預計約為評估價值的70%左右。