2009年房地產估價師案例分析真題（4）

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    估價目的

    為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。

    估價時點

    2009年6月30日

    價值定義

    房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。

    估價依據

    （一）有關法律、法規、政策文件和技術規范

    1.《中華人民共和國物權法》。

    2.《中華人民共和國擔保法》。

    3.《中華人民共和國城市房地產管理法》。

    4.《中華人民共和國土地管理法》。

    5.《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。

    6.《城市房地產抵押管理辦法》。

    7.《房地產估價規范》。

    （二）委托方提供的有關資料（略）

    （三）估價方掌握的有關資料

    1.估價對象所在區域同類型房地產交易資料。

    2.估價對象所在區域同類型房地產出租資料。

    3.國家及當地有關稅費法規。

    4.其他政策文件等。

    估價原則

    本估價報告在遵循獨立、客觀、公正原則的前提下，具體依據如下法則：

    1.合法原則（略）。

    2.最高最佳使用原則（略）。

    3.替代原則（略）。

    4.估價時點原則（略）。

    估價方法

    因估價對象為經營性物業，周邊同類項目市場較為發達，比較容易調查房地產市場同類項目交易價格、市場租金及租賃過程中發生的各項費用，故本次采用市場法、收益法兩種方法進行估價。綜合兩種估價方法的測算結果，最終確定估價結果。