2009年房地產估價師案例分析真題（3）

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    甲公司擁有一宗面積為80000㎡的工業用地，地上建有面積為50000㎡的廠房及10000㎡的自用辦公樓。新一輪城市規劃已將該區域調整為城市住宅區。

    5.甲公司因申請抵押貸款委托房地產估價機構評估該宗房地產的價值，受托房地產估價機構應（ ）。

    A.按工業用途估價

    B.按居住用途估價

    C.按工業用途評估廠房價值，按辦公用途評估自用辦公樓價值

    D.先分別按工業用途和居住用途估價，然后予以綜合

    6.受托房地產估價機構對該宗房地產進行抵押估價時，正確的思路是（ ）。

    A.地價按照工業用地評估，廠房價值按照重置價格采用成本法評估，辦公樓參照周邊寫字樓的售價等進行評估

    B.按照建筑面積分攤廠房和辦公樓各自占用的土地面積，分工業和辦公兩種用途分別評估各部分房地產的價值

    C.地價按照工業用地評估，廠房和辦公樓按照重置價格采用成本法評估

    D.根據城市規劃的要求，按照最高最佳使用原則，地價按照住宅用地評估，廠房和辦公樓按照重置價格采用成本法評估

    7.如果政府征收該宗房地產，則依法應給予甲公司的拆遷補償為（ ）。

    A.被拆遷房屋及其占用范圍內的土地價值

    B.被拆遷房屋占用范圍內的土地價值和停產停業損失

    C.被拆遷房屋的價值和停產停業損失

    D.被拆遷房屋及其占用范圍內的土地價值和停產停業損失

    甲公司擁有一宗登記用途為工業的房地產，建成于2004年，現狀用于商業，于2007年作為抵押物申請了抵押貸款。現甲公司擬以該宗房地產再次申請抵押貸款，委托乙房地產估價機構評估其再次抵押價值。經調查，該宗房地產不存在其他法定優先受償款。

    8.下列關于該宗房地產抵押估價的假設和限制條件分析中，不合理的假設是（ ）。

    A.估價對象產權明晰，手續齊全，可在公開市場上自由轉讓

    B.估價對象法定用途為工業，現狀用途為商業，遵循最高最佳使用原則，設定估價對象用途為商業

    C.該地區房地產市場狀況保持穩定，未發生重大變化或實質性改變

    D.本次評估假設估價對象無基礎、結構等方面的重大質量問題

    9.對該宗工業房地產進行區位因素分析時，一般不重點分析的因素是（ ）。

    A.交通條件

    B.產業集聚度

    C.基礎設施完備程度

    D.公共設施完備程度

    10.該宗房地產的再次抵押價值為（ ）。

    A.首次抵押時的價值-首次抵押貸款余額

    B.再次抵押時的價值-首次抵押貸款余額

    C.再次抵押時的價值-已抵押貸款額/貸款成數

    D.再次抵押時的價值-已抵押貸款余額/貸款成數