中行率先調整存量房貸利率五一后落實

如果利率調整到0.85倍，貸款利率則為5.05%，那么100萬元的貸款，比七折優惠多出了11.5863萬元

　　中行近期的一紙公文“重新調整利率，提高房貸利的浮動比例”讓已購房并在還貸的居民嘩然，購房成本又要增加了。對于這次中行重大貸款調整措施，不僅僅針對購買房屋的貸款，而是將調控領域擴大到存量房房貸。

　　從今年年初開始，中行就是最先取消利率七折優惠的銀行。當前中行對存量房貸的調控措施，更在市場上引起軒然大波。

　　中行率先調整存量房貸利率

　　具體政策的落實待“五一”后

　　4月23日，中行正式宣布，對于購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付比例不低于30%；對于已利用貸款購買住房，又申請貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付比例不低于50%，利率不低于基準利率的1.1倍。

　　此外，中行還嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房，原則上暫停發放第三套及以上住房貸款。對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，暫停發放購買住房貸款。這與記者走訪中行網點詢問到的情況一致。

　　而更為重大的調整是，中行稱：“根據與客戶合同中的約定，在利率調整方式到期時將存量首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動比例分別調整至基準利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。”

　　也就是說，如果在中行貸款的客戶，根據購房合同中的說明，在利率重新定價的期間，利率會上調到0.85倍、1.1倍或者1.2倍，取決于客戶的存量房為該客戶第一、第二或者第三套房。

　　中國銀行北京海淀支行的人士說：“我們目前還沒收到有關存量房貸的利率調整通知，你可以五一之后再來咨詢。”

　　中行北京阜成門支行的客戶經理對記者說：“如果有通知下來，尋找合適的機會正式調整存量房貸”。該人士說：“只有總行下發了正式的文件，才會開始調整。而調整的方式是根據銀行的規定以及當時與客戶簽訂的合同為準，不一定是一年一調，主要看合同里是如何規定的。”

　　該人士說的合同，是指客戶在貸款合同中，銀行與客戶簽訂的按年調整利率或者按季度調整利率的方式，有些客戶為按年調整。

　　“按年調整，也就是說，今年你的利率是固定的，但是今年銀行已經調整的利率，或者相應的政策出臺，影響的是你明年需要還的貸款金額。如果是按季度調整，那么如果這個季度出臺利率調整政策，則會直接影響到下個季度的還款情況。”

　　據了解，2009年初，中行總行就向分行下發過有關房貸合同補充協議的通知，補充協議規定房貸利率優惠期設定為2年，也就是七折優惠可持續到2011年一季度。而從2010年1月份，中行下發的新的房貸合同中，明確房貸利率優惠期限為2年，到期后的利率再進行新的調整。

　　100萬首套房貸

　　20年需多償還11.5萬元利息

　　通過以下方式可以簡單比較一下，如果中行調整存量房貸利率，那么客戶會受到多大的影響。假設客戶目前在中行還有貸款100萬元，還需要還款的期限是20年，也就是240個月。

　　那么，如果客戶是做首套房按揭貸款，按照2008年12月23日的貸款利率下限，也就是七折優惠措施，利率為4.16%，按照月均還款方式，還款總額為147.4667萬元，支付利息款為47.4667萬元，月均還款為6144.44元。

　　如果利率調整到0.85倍，貸款利率則為5.05%，那么100萬元的貸款，還款總額為159.0530萬元，比七折優惠多出了11.5863萬元。另外，每月還款金額為6627.21元，比七折優惠多出了482.77元。

　　而第二套房的界定標準是以家庭為單位，不少客戶在中行的貸款不止一套。如果客戶在中行貸款的房屋為客戶的第二套房，則按照貸款利率1.1倍的標準來計算，為6.53%.

　　那么還款總額將為179.3617萬元，需要支付利息為79.3617萬元。比七折利率多還31.895萬元，每月需還款7473.4元，比七折利率多還846.19元。

　　工行暫未調整存量房貸，

　　建行根據區域差別定新發房貸

　　工行從4月16日開始正式實行差別化住房信貸政策，對新簽訂合同和審批的個人住房貸款實行新規：對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的家庭，大幅度提高首付款比例和利率水平。

　　關于“大幅度提高”，目前工行沒有暫停發放第三套房貸款，現在執行的是首付六成，利率1.2倍。工行大望路支行的業務員對記者說：“針對多套房客戶，還有存量房貸款的新的政策，我們從來也沒有收到過通知。”

　　但該人士表示，希望客戶需要貸款的能盡快來辦，因為過段時間什么政策就不一定了。“如果您現在能馬上辦下來的話，比如您是我們行的優質客戶，還能給您在利率上打個九折，再過段時間新政策下來了可能就不一定了。”

　　針對房價上漲過快的地區，建行目前出臺的政策是：“商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，各分行可根據風險狀況，按照當地政府和監管部門的要求，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。”

　　因此，在北京、深圳等地區的建行，已經暫停發放第三套房房貸。

　　建行的政策主要是：“要綜合考慮所在地區當地房地產價格走勢、住房樓盤項目價格情況、客戶信用狀況等因素，根據總行有關政策要求，制定差別化的首付款比例要求，防止抵押物價值波動可能導致的風險。對房地產價格波動較大的區域，應進一步提高首付款比例。”

　　中行是否違約需根據合同定奪

　　客戶需仔細查閱合同條款

　　目前在中行貸款的客戶最為緊張，而海淀支行的工作人員也表示，最近來咨詢房貸利率調整政策的客戶特別多。

　　有客戶說，之前簽合同的時候，因為是優惠期，而且開發商的銷售人員有積極促銷，感覺確實有不少優惠，所以沒怎么仔細看利率調整的期限是什么時候，現在則非常擔心被迫提高還款金額和月供。

　　“盡管家里有兩套房子，但是面積都不大，也在還貸款，如果不優惠的話，當時也不會考慮買第二套房，現在感覺壓力非常大。”

　　目前針對這一方法，也有客戶表示，希望再看看正式的調整什么時候來，正在咨詢轉按揭或者提前還貸。

　　也有貸款客戶認為，中行這種針對存量房貸的做法有違約的嫌疑。一位建行的律師說：“銀行的合同都是經過層層把關的，在細節上基本不會有違約的可能，而合同上也會留有活口，對于利率調整都會規定期限，如果是銀行在利率執行期內調整算銀行違約，但是如果利率執行期到期了，銀行再上調利率，客戶則沒有道理怪銀行違約了。”

　　該律師表示，之前利率七折優惠的時候，也沒有說會長期優惠，只是有的開發商的銷售人員在銷售房屋的時候，只強調優惠，沒有講明優惠的期限。這是導致客戶認為“上當受騙”的主要原因。

　　“房貸是傳統業務，銀行貸款合同也是在法律顧問的層層把關下，用了很多年，在法律方面不存在什么問題，關鍵是客戶辦貸款時有沒有詳細閱讀合同，弄清銀行和客戶的職責所在。還有就是，客戶將銀行、開發商、銷售等這類人士的關系沒有弄清楚。客戶簽訂購房合同之后，在辦理貸款時，跟開發商的銷售人員就沒有關系了，銷售說得再好，都不管用。”

　　另外，關于轉按揭的違約款方面，則也要看銀行的貸款合同中，有沒有注明，提前還貸需要支付違約金，如果沒有這一項，客戶可以隨時提前還貸，如果有詳細說明，則需要按照合同的規定，支付相應的違約成本。