長春地王“荒謬”退地撞響土地招拍掛警鐘

近年來，隨著地王頻出，地價飆升，業內專家甚至房地產開發商都對現行的土地招拍掛制度多有詬病，認為這種制度直接推高了地價的非理性上漲，導致土地市場泡沫化。而4月2日，長春經241輪競價剛剛出爐的地王竟傳出退地消息，其整個產生及意欲退出的“荒謬故事”成了目前土地招拍掛制度缺陷的最新注解。

　　有跡象顯示，土地招拍掛制度及房產稅制度改革正在提速，這意味著樓市利益格局必將重新調整。

　　長春地王“荒謬”退地

　　“房地產市場的矛盾已經積重難返。絕不是一兩個臨時性政策能解決的問題，目前確實已經到了決策者思考根本制度變革的時刻。它包括土地招拍掛制度改革、地方財政體制變革，以及房產稅制度變革等。”一家大型房企負責人表示。

　　近期最能反映招拍掛制度弊端的是長春地王風波。

　　4月2日，長春土地市場爆出新聞，一塊面積為13.5萬平方米的凈月開發區地塊，從低價1.81億元，經歷241輪競價，最后由龍創地產飆高至7億元獲得。其間，競爭雙方長春龍創地產和長春景輝房地產的舉牌人甚至都站起來，舉著牌子不肯放下。拍賣師不得不提醒，“慢慢舉，算好了，不要賭氣”……

　　而最近，接近長春市國土資源局的人士向本報記者透露，目前龍創正積極活動，可能希望退回地塊，并要回巨額保證金。

　　更不可思議的是，有消息稱，龍創支付地王保證金的資金來源于長春某機關內部認購款。也就是說，龍創先向該局工作人員許諾一定會拿到這幅地，并做好了建筑規劃，甚至收取了部分工作人員的定房款，再去現場拍地。而在溢價數倍拿到該地后，龍創終感無力打平成本，于是只能選擇退地。

　　知情人士介紹，龍創房地產開發有限公司注冊成立于2007年10月，到目前為止并沒有任何項目上市。盡管如此，龍創在長春地產界還是“創造”了幾次聲音。第一次是在2008年房交會期間，龍創曾攜“上郡安石”項目布展國際會展中心，但此后便銷聲匿跡。而就在龍創地產拿下凈月地塊之前，也曾經醞釀過一塊名為梧桐街地塊的地，前期規劃也已經做完，同時與一家機關單位達成集資建房協議，并收取了部分集資款。龍創地產原本對該地塊勝券在握，但由于沒有及時繳納競買保證金而被取消了競買資格。因為此事，龍創曾經在2009年底于長春房管部門發生了一起員工堵門上訪的事件。

　　銷聲匿跡了三個多月后，龍創“創造”了長春新地王，即凈月櫻花街地塊。據了解，該地塊距離曾經的梧桐街地塊并不太遠。而該地塊上依舊有部分集資建房，且與此前梧桐街地塊的集資方為同一家。

　　“除了開發商不規范操作外，土地招拍掛制度中這種飆高價的拍賣方式令開發商很容易在現場出現非理性競爭沖動。龍創是個典型的案例。在土地泡沫向二、三線城市蔓延的情況下，一些小型開發企業又不夠成熟，很容易在未來出現更多類似龍創這樣的滑稽地王。”一位長春地產界人士稱。

　　“土地招拍掛制度一定會完善，這只是時間問題。”中房協副會長、南京棲霞建設董事長陳興漢稱。

　　三月以來，北京因連續出現天價地而屢遭質疑。3月19日，北京市國土資源局宣布，暫停熱點地區高價土地入市交易。同時，改進土地交易方式。控制非理性土地競價，設立地價合理區間，不只是以“價高者得”。

　　隨后，上海出讓莘莊地鐵上蓋地塊，選擇招標方式出讓，投標金額只占30%.各地對高價者得的土地招拍掛制度也已經開始全面反思……

　　稅改傳聞屬實地產股狂跌不止

　　除了土地招拍掛制度外，有業內權威人士預測，一系列打擊投機炒房的政策還將陸續出臺，房產稅制度改革也正在提速。

　　上周，滬深大盤沖高回落，四個交易日主力資金凈流出194億元。地產股首當其沖，一周資金凈流出55.7億元。其中13只個股主力資金凈流出在1億元以上，金地集團、保利地產、萬科A、招商地產等四大龍頭資金分別凈流出5.1億元、4.6億元、3.4億元及2.9億元。到本周一，房地產板塊成最大空頭，全天凈流出27.72億元，遠超其他行業。

　　究其原因，國家擬對住房保有環節征稅的傳聞是市場恐慌的核心。加上新華社、人民日報、中央電視臺等國家媒體系統性解讀房地產深層矛盾，引發市場對政府深度調控樓市的猜想。

　　在重慶宣布擬對高價商品房征收特別房產消費稅，相關方案已上報國務院之后，4月6日，財政部網站公布2010年工作要點，短短一句“完善房產稅制度”的提法引發市場極大反響。再加上新華社等中央級媒體連續刊載房地產市場評論，地產股在6、7兩日開始持續下跌。

　　到8日，有傳聞稱，住房和城鄉建設部會簽文件，決定由上海、北京、重慶、深圳四地率先試點物業稅。但很快，接近建設部的中房協高層否認上述說法。

　　一時間，物業稅迷霧籠罩市場，又似乎沒有一個準確的回應。而懷疑的聲音一直不絕于耳。

　　“你在馬路上拉來一個普通市民，問問他，他原來高價買的房子，現在每年又要收幾萬塊錢的稅。你問他怎么想，干不干？就憑這一點，物業稅就難征。沒有社會心理基礎。”上海一位權威房地產界人士稱。

　　而另一種堅決不看好物業稅征收可能性的說法，就是立法門檻問題。這種基本稅法一定要經過人大審議通過，國務院才可以授權部分城市展開試點。而立法又困難重重，因為目前住房與土地權屬分離的問題，物業稅可能涉及與《物權法》的沖突。

　　不過，根據記者的深入采訪，財政部所謂“完善房產稅制度”的思路似乎已經日漸清晰。市場預測，無論是增加房產保有環節稅賦還是對高檔房投資增加稅賦，都會對房地產市場產生重大影響，其中包括投資客退場，以及土地成本的調整等。