房價暴漲資金推動專家建議開征物業稅

央行昨日發布的最新數據顯示，一季度房地產貸款繼續增長，其中，個人購房貸款新增5227億元，季末余額同比增長53.4%，比上年末上升10.3個百分點。這也是央行罕見的就單個季度發布金融機構貸款投向報告。

　　數據充分說明，一季度房價高漲背后，信貸資金推動因素明顯。這也給正在進行的房地產調控指明了重點方向。

　　去年，適度寬松的貨幣政策的最大受益者之一無疑包括房地產業。根據不久前國家統計局公布的數據，2009年，全國完成房地產開發投資36232億元，比上年增長16.1%.其中，國內貸款11293億元，增長了48.5%，這部分資金大部分來源于銀行。

　　這種情況在今年一季度得到了延續。除了個人房貸，央行數據還顯示，一季度房地產開發貸款新增3207億元，季末余額同比增長31.1%.

　　事實上，去年下半年以來，隨著房價高漲、地王頻現，國家先后出臺了“國四條”、“國十一條”等政策，又在今年初上調存款準備金率，把房企上市融資跟土地儲備情況掛鉤。這一系列動作，給開發商帶來了不小的資金壓力。

　　就在幾天前的4月14日，國務院明確要求對存在捂盤惜售、土地閑置等違法違規行為的房地產開發企業，暫停批準上市、再融資和重大資產重組，商業銀行不得發放新開發項目貸款。

　　但真實數據反映的信貸資金推高樓市的嚴重程度，顯然令人驚異。由此應可預期，加強對信貸資金的調控，可能成為下一步樓市調控的重要政策選擇。

　　有關方面已經在行動。在國務院出臺“二套房貸款首付至少五成、利率至少1.1倍”政策后，記者獲悉，銀監會正抓緊調研“二套房”貸款新規細則，或將出臺統一執行標準。

　　在日前召開的2010年第二次經濟金融形勢分析通報會上，銀監會主席劉明康強調，要認真落實國務院調控房價的相關通知精神，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房；各大中型銀行還要按季度開展房地產貸款壓力測試。

　　某股份制銀行按揭部負責人對記者表示，該行房貸存量并不大，但由于一季度增速較快，引起監管部門重點關注，各地分行均遭監管部門現場檢查，“因此，我們現在嚴格執行首付五成規定，不留任何余地。”

　　“按照我國現時人均GDP以及城市化程度來看，中國房地產市場僅相當于日本上世紀六七十年代的水平，談崩盤為時尚早，樓市泡沫最快在2017年破裂”，在昨日舉辦的“中國高端物業的理性繁榮”論壇上，被譽為索羅斯的中國門徒、國金證券（600109，股吧）首席市場分析師金巖石與中房集團理事長孟曉蘇就中國與日本樓市泡沫發表了精彩觀點。

　　早前，一份“中國房地產崩盤時間表”在網上瘋傳。該帖將中國2005年—2008年樓市走勢與日本1985年—1991年的走勢相比較，得出多個極為相似的時間節點，并預言2011年中國房地產也將像日本一樣崩盤。

　　“現在談中國房地產崩盤為時尚早，我現在更擔心的是樓市出現新一輪暴漲”，金巖石表示，現時國內人均GDP不到3000美元，城市化程度僅為45%，這僅僅相當于日本1960年左右的水平，日本的高速鐵路網在六十年代基本完成，我國現在也是處于同樣階段，由此可見，我國房地產市場僅僅相當于日本上世紀六十年代的理性繁榮階段，并未出現房價脫離地價特立獨行的非理性征兆，不會出現所謂的泡沫破裂。“中國處在房價起跳的前夜而不是暴跌的前夜。”

　　金巖石還表示，以樓市泡沫的標準來看，上世紀六七十年代日本樓市處于泡沫的第一階段，其標志為地價推動房價上漲，當年日本地價一年上漲幅度達20%；七八十年代為泡沫第二階段，其標志為地價與房價同比上漲；泡沫最后階段為上世紀80年代，其標志為房價漲幅遠超地價漲幅，這說明房價上漲完全由外部資金推動，從這方面來看，目前國內房價上漲更主要是受到地價推動，因此依然處于樓市泡沫的第一階段。

　　對此，孟曉蘇也表示贊同，他表示，用目前的中國樓市與上世紀80年代末的日本樓市相比，就等于拿一個小孩子與成年人去比，中國房地產市場剛剛是一個“長身體”的時候，國人對住房需求還有很大潛力。他認為，現在商品房價格過快上漲，主要原因還是供不應求，而并不能反映泡沫經濟問題。

　　盡管現在談中國房地產崩盤為時尚早，但專家表示，這并不代表國內樓市沒有隱憂，如果國家調控得不好，樓市最快要在2017年崩盤。

　　“上世紀80年代末日本樓市處于崩盤的時候，其城市化程度達到63%，這意味著如果一個國家城市化程度越接近65%，樓市崩盤的風險越大”，金巖石表示，如果以此計算，2025年—2030年將是國內樓市泡沫破裂的時候。

　　他更進一步指出，如果房地產保持更高速發展，樓市或許最早在2017年崩盤，“按照歷史經驗，每十年世界便會出現一次經濟危機，比如說1997年亞洲金融風暴以及2007年末的美國次貸危機，那么下一次會在哪個國家發生·”在他看來，在本次經濟危機中率先復蘇的中國很有可能是其中之一。

　　因此，金巖石表示，政府應該考慮盡快開征物業稅，通過增加房地產持有成本實現樓市調控，避免日本式的樓市崩潰。

　　在展望中國地產未來時，孟曉蘇認為，小產權房是未來中國房地產的發展方向之一。他說，農村宅基地未來允許轉讓，必須建立統一的城鄉用地市場。“小產權房解決了低收入家庭的住房問題，應當被承認。”