公司與產業：恒大地產的上市秀

如果一系列的“裝扮”令恒大上市時得到溢價的話，這類扮靚業績、透支未來的行為，必然會由投資者來埋單。王中軍的華誼兄弟順利過會了，離資本市場僅半步之遙，為了配合公司上市，華誼兄弟投資、拍攝的一系列電影、電視都集中在2009年上半年亮相，連一向低調的王中軍都坐在了攝像機鏡頭前，讓一群八卦主持人翻來覆去地問第一桶金的由來。
　　精通媒體炒作和做秀的華誼兄弟的這場秀，讓王中軍松了一口氣，與此同時，在資本市場的門外徘徊了多年的許家印和他的恒大地產也見到了勝利的曙光，其內心的激動和焦慮之情是可以理解的。本來為了討好投資者梳妝打扮一番很正常，提高一下土地儲備，搞點促銷。不過最近恒大的上市秀也未免太夸張了。
　　10月9日，一份由克爾瑞、中國房地產測評中心、上海易居房地產研究院發布的《2009年三季度中國房地產企業銷售排行榜》出現在公眾視野。在該排行榜上，恒大前三季度銷售面積、第三季度銷售額赫然位列第一，超越了萬科。一時間，輿論嘩然，“領跑樓市”、“擊敗萬科”、“全面稱王”等報道鋪天蓋地。
　　然而，《證券市場周刊》仔細核對報告上的數據發現：按上述銷售排行榜，萬科前三季度的銷售金額為426.46億元，銷售面積為 441.42萬平米，恒大銷售面積為453.70萬平米，超過萬科。
　　10月13日，萬科在深交所公告中發布的數據是2009年1-9月份， 公司累計銷售面積為510.3萬平方米，銷售金額為461. 5億元。
　　也不知該排行榜如何在萬科未發布銷售數據前便未卜先知，并且“熱心”幫萬科斬頭去尾。而且據萬科9月4日公告，2009年1-8月份，萬科銷售面積為456.6萬平米，早就超過該銷售排行榜統計的三個季度數額。
　　如果按萬科發布的數據為準，萬科仍然是第一。
　　另外，為媒體大肆渲染的第三季度內地樓市雙料“銷冠”也有問題。恒大230.3萬平方米的銷售面積、123.3億元的銷售金額。而本刊計算公告中的數據，萬科銷售面積161.5萬平方米，銷售金額153.9億元，銷售金額是高于恒大的，排在第一。
　　這種差距并不偶然。該排行榜2009年中推出的《上半年房地產企業銷售排行榜》顯示，全國銷售金額前三名分別為萬科269.41億元、保利195.49億元、中海189.78億元；銷售面積前三名分別為萬科305.50萬平米、保利239.24萬平米、恒大238.78萬平米（中海234.40萬平米）。
　　但根據上市公司的公告，今年上半年，萬科、保利、中海的銷售金額分別為307.6億元、210.54億元、262.7億港元；銷售面積分別為348.8萬平米、252.43萬平米、282.7萬平米。
　　兩者差額在10%-20%，且該排行榜的數據均比公告中低。作為受到嚴格監管的大型上市公司顯然不可能集體大幅虛報業績。排行榜的公正性在做秀的“娛樂性”面前低下了高貴的頭。
　　作為國內知名代理行的易居、克爾瑞等機構為何會犯如此顯而易見的錯誤呢？
　　由公開資料可查，2007年12月7日，恒大地產與易居中國正式簽訂全國項目銷售代理及市場研究戰略合作協議。簽約內容涉及恒大全國20余個房地產項目銷售代理權。
　　值得注意的是，上文提到的今年年中的銷量排行榜是國內首份。其誕生的時間與恒大地產的上市步伐太吻合了。而且剛出的第二份還制造出了一種恒大“趕超”群雄的情節。
　　昭然若揭！利益共同體拔刀相助！
　　這個事件還只是恒大上市秀的一個典型細節而已。
　　恒大今年的銷量也有排練已久的跡象。早在2008年9月，恒大在全國的18個新盤、近2萬套房源以8.5折的超低價格全線促銷。在當時普遍降價的情況下，這種策略尚屬正常。
　　但此后，在其他開發商大幅漲價時，恒大地產在全國的項目一直堅持了這一定價策略。即便在剛剛過去的十一黃金周中，恒大仍然堅持了八五折成本價發售的定價策略，成為全國范圍唯一采取這一銷售策略的開發商。
　　這就很容易解釋恒大的銷售面積是如何一飛沖天的。但這種“大出血”究竟有多疼，恐怕只有恒大自己清楚。
　　恒大的財務狀況一直相當緊張。為準備上市，再度增加500萬平米土地。目前恒大地產儲備土地達到了5100萬平米。開工面積也達到1700萬平米。“大出血”的策略導致恒大沒有得到應有的毛利率和現金流。
　　恒大地產本次計劃發售的股份約相當于恒大擴大后股本的10%，按照78億-117億港元的規模計算，上市后的總市值可能會超過1000億港元，而恒大主席許家印也可能成為新首富。顯然所有犧牲都會通過資本市場贏回來。
　　但倘若這一系列的“裝扮”令恒大上市時得到溢價的話，這類扮靚業績、透支未來的行為，必然會由投資者來埋單。
　　到時候“大出血”的就不是恒大了。