上海樓市銀十現涼意成交連降三月價格仍漲

在房價不斷走高中，市場觀望情緒逐漸變濃，上海房產交易量已經連續三個月下跌。有分析師認為，國慶樓市的涼意是價格調整的前兆。“樓市已經進入了秋天。預計成交低迷的狀態將持續半年左右的時間。”上海臺慶房產副總經理陳史翎認為，未來樓市走向如何，銀行信貸和國家政策將對樓市產生重要影響。
　　成交量連續三個月下滑
　　在剛剛過去的上海國慶假日房展中，上海本地參展樓盤的均價創下2萬元/平方米的歷史新高，比今年“五一”房展會1.2萬元/平方米的參展均價高了8000元/平方米。 
　　價格的瘋漲，嚇跑了不少購房人。“現在價格太高了，想再等一等看價格是不是能下來一些再買。”一位購房人表示。 
　　據樓市主辦方提供的數據，房展會期間上海商品房成交量為8.46萬平方米。這一數據僅僅略好于歷史最差時2008年國慶樓市8.03萬平方米的成交量。 
　　“已經過去的‘金九’成色不足，‘銀十’的開端也表現一般。”陳史翎表示，09年國慶黃金周一手住宅日均成交139套，盡管高于2008年的112套，但是仍低于2007年的日成交211套及2006年174套的平均水平。 
　　易居中國分析師薛建雄認為，由于房價一直處于上漲狀態中，價格又處于相當高的位置，因此上海國慶房展交易量的萎縮可能是房產價格調整的前兆。 
　　其實上海國慶房展交易量的萎縮并不是一個單獨的現象，自7月份開始，上海樓市成交已經出現連續三個月下滑。 
　　據網上房地產的信息，7月份上海一手商品房的成交量環比6月下滑11.2%；8月的成交量沒有穩住，環比7月再次下降了17.6%。進入9月后，上海樓市沒有顯現“金九”的牛氣，反而呈現了成交量繼續向下的態勢。9月份上海一手商品房成交量僅為148萬平方米，為今年3月以來單月成交最低。 
　　上海中原地產副總經理陳宇玨認為，需求的下降將引發市場的變化，而上半年的剛性需求大量消耗已經使得下半年顯得后勁不足。 
　　“價格上漲過快，購買力的下降必將導致成交量的下降。”佑威房產研究部副主任陸騎麟認為，隨著價格持續走高，部分剛性需求重新陷入觀望，樓市可能會進入“秋涼”。 
　　由“秋涼”轉而“入冬”？
　　對于上海房地產是否會從“秋涼”轉而“入冬”，分析師認為目前還沒有進入這樣的狀態。 
　　“由于上半年寬松的貨幣政策，開發商大多資金充裕，市場銷售趨緊的現狀還不足以讓開發商讓利、降價。”薛建雄表示，09年開發商已經賺了足夠多的錢，因此雖然成交量有所下降，但開發商的資金鏈并不緊張，他們沒有降價的動力。
　　不過戴德梁行一位研究人員認為，雖然今年全國樓市一片春光明媚，但在需求上已經發生重大變化，明年樓市可能面臨調整。該人士指出，自住需求者的收入并沒有大幅增長，而短時間內房價的大漲使這些需求無法跟上房價飛漲的腳步，剛性需求已經逐漸萎縮。此外，一部分樓市投資者也認為價格過高，樓市中已積累了不少風險，部分投資者已進入觀望中。 
　　而從供應方面看，隨著明年的新增供應量的大幅增長，滬房地產市場可能會再次出現供大于求的局面。 
　　“現在需求已經顯出了疲態，樓市接下來的走向如何，很大程度上恐怕要看政府對房地產市場的態度。”陳史翎指出。 
　　09年樓市的火熱，政府對房地產采取的寬容的態度是非常重要的一個大前提。為實現振興經濟和拉動內需的目標，無論是在房地產信貸、上市公司融資還是市場交易規范、政策調控等方面，09年政府對房地產都沒有采取打壓的行為。
　　“不用說別的政策，如果銀行收緊銀根、加息就足夠使開發商的財務成本加大，資金周轉緊張一陣了。”一家投資公司的經理認為，銀根的松緊將直接影響開發商的日常經營，并對房價產生重要作用。 
　　而10月9日，國土部智囊機構中國土地勘測規劃院發布的一篇題為“房地產行業價漲量跌現象探析”的文章，其中表達的對當前房地產市場一些問題的表述，引起了市場上普遍的關注。該文指出，9月份以來全國房地產市場出現的“價漲量跌”問題可能是個危險的信號，由于沒有實體經濟復蘇和適當的調控政策應對，房地產行業將走向一個危險的極端。 
　　分析師認為，該文的發表未必表示國家一定出臺調控政策，但至少表明國家已經意識到現在房地產行業中存在的一些問題。