求解住房保障新嘗試：政府+市場解決資金缺口
來源：網絡發布時間：2010-01-16 16:02:25
建設廉租房、公共租賃房，補貼經濟適用房，兩年需投入30億元，常州探索——
政府+市場，解決保障房資金缺口
近日，住房和城鄉建設部副部長齊驥在江蘇調研公共租賃房建設時表示，“住房保障制度要可持續發展，需要探索將政府的公平和市場的效率相結合。”
當保障性住房建設進入快車道時，政府的保障能力是否可持續，現有的住房保障體系能否良性運轉，“低端有保障、中端有支持、高端有市場”的住房問題解決路徑能否實現？
增加政府掌握的公共租賃房源，實行經濟適用房貨幣補貼、建立住房保障投融資體系，常州求解住房保障的一系列嘗試，或能為各地提供一些借鑒。
建設公共租賃房，有望與廉租房“打通”
今年8月1日，江蘇省常州市在全國率先出臺公共租賃房管理辦法。常州市市長王偉成認為，這一制度推出后，住房保障體系已經“成龍配套”，廉租房、公共租賃房、經濟適用房制度，從政策體系上已經對住房困難家庭實現“全覆蓋”。
管理辦法規定，常州公共租賃房的保障對象主要有兩種，一是低收入住房困難家庭，即家庭人均年收入低于上年市區人均可支配收入80%的無房戶；二是新就業人員，即畢業不滿5年、已與用人單位簽訂勞動合同，并在本市市區沒有房產的大學畢業生。
低廉的租金和穩定的住所是公共租賃房最大的吸引力。目前常州公共租賃房租金僅為市場價格的30%左右，低收入家庭每月為3.5元/平方米，新就業人員為每月4.5元/平方米。據常州市房管局局長朱建文介紹，今后即使上調租金標準，也不會超過市場租金的50%.目前建設中的6個項目，也都位于市區內大型居住區附近。
朱建文說，“住房保障要實現‘全覆蓋’，政府手中掌握一定規模的房源十分重要”，因此，當務之急是擴大公共租賃房的建設規模。據介紹，常州市第一批公共租賃房集中建設的4個項目近期同時開工，加上此前政府定向建設集中收購的2個項目，6個項目總建筑面積約20萬平方米，總投資近8億元，可提供約4000套房源。
“目前常州的廉租房實物配租只有800多套，無法滿足需求。將來公共租賃房達到一定規模時，完全可以和廉租房‘打通’。租一樣的房子，不同的對象交不同的租金。”朱建文表示。
暫停經濟適用房建設，推行貨幣補貼
在增加租賃房源實物建設的同時，常州于今年初暫停經濟適用房的實物建設，代之以每戶8萬元的貨幣補貼，幫助符合經濟適用房保障條件的家庭到市場上購買商品房。這一政策實施大半年來，大受歡迎。目前已受理申請6134戶，是往年實物經濟適用房全年申請量的5倍，申請家庭已簽約購房3813戶。
據介紹，常州商品房價格比較穩定，經濟適用房和商品房價格相差約1000元，按照3口之家保障到80平方米的標準，8萬元恰好能抹平“差價”。同時，保障對象可以根據自己的生活習慣和個性化需求選擇購買商品房，避免了過去由于經濟適用房地段不合適屢屢發生的“棄購”。
更具吸引力的是，保障對象購房滿5年后若要上市交易，只要向政府退還8萬元補貼款即可。對低收入家庭而言，“有限產權”部分也獲得了財產性收入。
通過貨幣補貼，常州市將提前完成該市2007—2011年住房保障規劃中提出的經濟適用房保障任務。而一般經濟適用房的建設周期就需要3年左右。貨幣補貼大大縮短了這一進程。
“今年初常州房地產市場成交低迷，價格穩中有降，這樣的情況下，貨幣補貼的效果好，客觀上也促進了樓市存量房消化�！敝旖ㄎ恼f，“住房保障方式應該和住房市場靈活結合，以后市場形勢出現變化，我們還會及時作出調整�！�
建立房投公司融資30億元，保證保障房建設資金
無論是大規模的實物建設，還是每戶8萬元的貨幣補貼，都需要政府拿出真金白銀。資金始終是保障房建設的大問題。
根據常州市的保障規劃，要實現廉租房和經濟適用房的“應保盡保”，并籌集6000套左右公共租賃房源的目標，兩年內共需投入住房保障資金30億元左右。而常州每年用于經濟適用房和廉租房建設的財政撥付資金只有1億元左右。
今年年初，常州成立了注冊資本為10億元的常州公共住房建設投資公司（以下簡稱“房投公司”），作為保障房建設的投融資平臺，政府向房投公司注入3000畝土地資源，落實了30多億元融資額度，目前已實際到賬27.9億元，一舉解決了今后幾年的保障資金。
據朱建文介紹，房投公司融資的還款渠道主要有7條，包括土地出讓凈收益的10%，每年約10億元；公積金增值收益部分，每年約兩三千萬元；財政專戶投入每年1億元左右等，“還貸沒有問題”。
由于房投公司資產質量較高，還款渠道多元而穩定，金融機構紛紛給予融資支持。房投公司已經具備了可持續的投資能力，能夠在較長時期內對住房保障穩定投入。
朱建文介紹：“當公租房達到萬套左右的規模，房投公司就有足夠的資產爭取試點產業信托基金，資金實力會進一步增強，甚至可以參與商品房市場，賺錢來回補保障房的投入。”
政府+市場，解決保障房資金缺口
近日，住房和城鄉建設部副部長齊驥在江蘇調研公共租賃房建設時表示，“住房保障制度要可持續發展，需要探索將政府的公平和市場的效率相結合。”
當保障性住房建設進入快車道時，政府的保障能力是否可持續，現有的住房保障體系能否良性運轉，“低端有保障、中端有支持、高端有市場”的住房問題解決路徑能否實現？
增加政府掌握的公共租賃房源，實行經濟適用房貨幣補貼、建立住房保障投融資體系，常州求解住房保障的一系列嘗試，或能為各地提供一些借鑒。
建設公共租賃房，有望與廉租房“打通”
今年8月1日，江蘇省常州市在全國率先出臺公共租賃房管理辦法。常州市市長王偉成認為，這一制度推出后，住房保障體系已經“成龍配套”，廉租房、公共租賃房、經濟適用房制度，從政策體系上已經對住房困難家庭實現“全覆蓋”。
管理辦法規定，常州公共租賃房的保障對象主要有兩種，一是低收入住房困難家庭，即家庭人均年收入低于上年市區人均可支配收入80%的無房戶；二是新就業人員，即畢業不滿5年、已與用人單位簽訂勞動合同，并在本市市區沒有房產的大學畢業生。
低廉的租金和穩定的住所是公共租賃房最大的吸引力。目前常州公共租賃房租金僅為市場價格的30%左右，低收入家庭每月為3.5元/平方米，新就業人員為每月4.5元/平方米。據常州市房管局局長朱建文介紹，今后即使上調租金標準，也不會超過市場租金的50%.目前建設中的6個項目，也都位于市區內大型居住區附近。
朱建文說，“住房保障要實現‘全覆蓋’，政府手中掌握一定規模的房源十分重要”，因此，當務之急是擴大公共租賃房的建設規模。據介紹，常州市第一批公共租賃房集中建設的4個項目近期同時開工，加上此前政府定向建設集中收購的2個項目，6個項目總建筑面積約20萬平方米，總投資近8億元，可提供約4000套房源。
“目前常州的廉租房實物配租只有800多套，無法滿足需求。將來公共租賃房達到一定規模時，完全可以和廉租房‘打通’。租一樣的房子，不同的對象交不同的租金。”朱建文表示。
暫停經濟適用房建設，推行貨幣補貼
在增加租賃房源實物建設的同時，常州于今年初暫停經濟適用房的實物建設，代之以每戶8萬元的貨幣補貼，幫助符合經濟適用房保障條件的家庭到市場上購買商品房。這一政策實施大半年來，大受歡迎。目前已受理申請6134戶，是往年實物經濟適用房全年申請量的5倍，申請家庭已簽約購房3813戶。
據介紹，常州商品房價格比較穩定，經濟適用房和商品房價格相差約1000元，按照3口之家保障到80平方米的標準，8萬元恰好能抹平“差價”。同時，保障對象可以根據自己的生活習慣和個性化需求選擇購買商品房，避免了過去由于經濟適用房地段不合適屢屢發生的“棄購”。
更具吸引力的是，保障對象購房滿5年后若要上市交易，只要向政府退還8萬元補貼款即可。對低收入家庭而言，“有限產權”部分也獲得了財產性收入。
通過貨幣補貼，常州市將提前完成該市2007—2011年住房保障規劃中提出的經濟適用房保障任務。而一般經濟適用房的建設周期就需要3年左右。貨幣補貼大大縮短了這一進程。
“今年初常州房地產市場成交低迷，價格穩中有降，這樣的情況下，貨幣補貼的效果好，客觀上也促進了樓市存量房消化�！敝旖ㄎ恼f，“住房保障方式應該和住房市場靈活結合，以后市場形勢出現變化，我們還會及時作出調整�！�
建立房投公司融資30億元，保證保障房建設資金
無論是大規模的實物建設，還是每戶8萬元的貨幣補貼，都需要政府拿出真金白銀。資金始終是保障房建設的大問題。
根據常州市的保障規劃，要實現廉租房和經濟適用房的“應保盡保”，并籌集6000套左右公共租賃房源的目標，兩年內共需投入住房保障資金30億元左右。而常州每年用于經濟適用房和廉租房建設的財政撥付資金只有1億元左右。
今年年初，常州成立了注冊資本為10億元的常州公共住房建設投資公司（以下簡稱“房投公司”），作為保障房建設的投融資平臺，政府向房投公司注入3000畝土地資源，落實了30多億元融資額度，目前已實際到賬27.9億元，一舉解決了今后幾年的保障資金。
據朱建文介紹，房投公司融資的還款渠道主要有7條，包括土地出讓凈收益的10%，每年約10億元；公積金增值收益部分，每年約兩三千萬元；財政專戶投入每年1億元左右等，“還貸沒有問題”。
由于房投公司資產質量較高，還款渠道多元而穩定，金融機構紛紛給予融資支持。房投公司已經具備了可持續的投資能力，能夠在較長時期內對住房保障穩定投入。
朱建文介紹：“當公租房達到萬套左右的規模，房投公司就有足夠的資產爭取試點產業信托基金，資金實力會進一步增強，甚至可以參與商品房市場，賺錢來回補保障房的投入。”
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