樓價假摔政策成頭號難題二套房政策或細化

房價泡沫，已經(jīng)成為擺在市場面前的一個大問號。
　　2009年房產(chǎn)政策調(diào)控，主要集中在對于房價影響間接的土地方面，政策傳達到終端銷售仍需要一個過程，對房價影響太間接。
　　而面對房價泡沫滋生的現(xiàn)狀，2010年，決策層是否下決心擠壓房價泡沫、將如何擠壓房價泡沫，成為這個新年開始最大的焦點，而相關(guān)政策的出臺又成了擺在決策層面前的頭號難題。
　　在寬松的政策環(huán)境下，2009年的房價，猶如脫韁野馬，一路創(chuàng)下新高，直至年底，攀登至歷史最高點。
　　然而房地產(chǎn)輝煌的背后，卻纏繞著一身的麻煩。在2009年，一線城市房價上漲了50%以上，而在《福布斯》雜志最近公布的世界七大近在眼前的金融泡沫中，中國的房地產(chǎn)排在第二位，房地產(chǎn)泡沫已成為中國必須面對的嚴峻問題。臨近2010年，政策突然翻臉收緊，在這種利空預(yù)期下，泡沫在2010年是否會被擠破、相關(guān)政策如何出臺成為一個新年謎題。
　　關(guān)鍵詞：地王泡沫恐慌性
　　2008年房地產(chǎn)行業(yè)的熊市特征已經(jīng)被完全洗凈，在2009年再次上演了牛市的瘋狂。
　　年初，北京市建委等9部門聯(lián)合發(fā)布“15條救市新政”，被潘石屹稱為“政府送給北京購房者、房地產(chǎn)企業(yè)一個牛年春節(jié)大禮包”。從此為起點，2008年被壓抑的購房需求逐漸釋放出來，北京房地產(chǎn)市場率先復(fù)蘇。全國各地的房地產(chǎn)市場也相繼走出一波“小陽春”的行情。
　　我愛我家控股副總裁胡景暉告訴記者，2009年樓市的火爆主要是在寬松的政策環(huán)境下發(fā)生的，為了刺激經(jīng)濟，低利率和低稅費已經(jīng)達到了歷史最低點。而另一方面，2008年被抑制的需求在2009年得到了集中釋放，而為了趕樓市優(yōu)惠政策的末班車，一些恐慌性需求入市，透支了2010年的部分需求，這三年需求在2009年集中入市，加劇供不應(yīng)求局面，成交量創(chuàng)新高的同時，也推高了房價。
　　而隨著巨量信貸潛入樓市，房地產(chǎn)的虛火燒得更旺，并漸漸傳導(dǎo)至土地市場。從5月富力拿下當時北京的單價地王開始，一線城市地王爭奪戰(zhàn)打響。而在這場戰(zhàn)爭中，拿地王者又以國企背景企業(yè)最為耀眼。從5月開始的半年時間里，保利、綠地、各地城建集團、中海集體亮相土地市場。
　　而在CRIC上市慶典上，中房協(xié)秘書長朱中一曾向記者表示，通脹預(yù)期造成保值增值需求資金來樓市避險，開發(fā)商銷售回籠好而不急于銷售，以及地王的出現(xiàn)，都客觀上助推了房價的提高。
　　而實際上，房價的無休止上漲，已經(jīng)使房屋的價格遠遠超過其價值，并出現(xiàn)了恐慌性購房行為。日前，萬科董事長王石也表示，目前中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)產(chǎn)生泡沫，并且這個泡沫終將破裂，而萬科為此已經(jīng)提前準備。
　　土地政策難擠房價泡沫
　　與“泡沫”一樣，“地王”是2009年中國房地產(chǎn)市場最重要的關(guān)鍵詞之一，成為決策層調(diào)控的首個目標。
　　從2009年8月起，國土部等相關(guān)部門就出臺一系列土地政策，調(diào)控緊緊圍繞地王和打擊囤地。12月17日，財政部等五部門出臺開發(fā)商土地出讓金首付比例提高到50%政策，更是提高了土地的購買門檻；而為進一步打擊囤地，12月23日，國土部掛牌督辦9省18宗房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地，動作頻頻，使得2009年成為土地調(diào)控年。
　　然而，在現(xiàn)今土地財政主導(dǎo)的地方財政體系中，地方政府是否能向開發(fā)商動刀？

　　一位開發(fā)商向記者表示，二、三線城市拿地后，余款拖著不交，地方政府也不會強制要求交或者收回土地。而2009年良好的銷售回款，讓開發(fā)商手里并不缺錢，地王現(xiàn)象還將持續(xù)一段時間。
　　“地方政府對土地財政的依賴，也讓地方政府更維護開發(fā)商。”一位土地專家向記者表示，在政策執(zhí)行上會對中央政策有抵觸。
　　事實上，開發(fā)商不差錢的現(xiàn)狀，讓這些關(guān)于土地的政策，似乎有些不痛不癢。一位大型開發(fā)商向記者表示，國土部的“新政”對于大型開發(fā)商影響不大，從2009年5月份起，北京國土部門其實早已悄然提高了買地門檻，要求北京所有項目土地款要在1個月內(nèi)交清，而北京也沒有聽說哪個項目拖欠了土地出讓金。
　　據(jù)該人士介紹，土地出讓金首付比例的提高，對大型企業(yè)影響很小，將限制中小企業(yè)進入土地市場競爭，從購買土地這個市場，開發(fā)商已經(jīng)加速洗牌，而中小企業(yè)在拿地上資金比不過大企業(yè)，難以拿到土地的企業(yè)正在逐步淡出房地產(chǎn)行業(yè)。
　　房價越來越高，在地價與房價的爭論成為一個社會話題之后，決策層出臺一系列土地政策，將對2010年房價產(chǎn)生什么影響尚不得而知。
　　對此，上述土地專家表示，由于地方政府的阻撓，預(yù)計通過土地政策來控制房價的效果不樂觀。國家目前出臺了很多政策，大多是關(guān)于土地的，比如打擊囤地、加大土地供應(yīng)，從而增加房子供應(yīng)，這需要一個過程，這對于房價的影響太間接。更直接的政策在于稅收和信貸政策。
　　二套房政策或細化
　　一系列關(guān)于土地的相關(guān)政策出臺，使得2009年房產(chǎn)政策調(diào)控主要集中土地方面。而臨近年終，政策終于直接指向了二手房的稅收政策，向泡沫開刀。
　　12月23日，財政部、國稅總局發(fā)布細化的二手房營業(yè)稅政策，規(guī)定自2010年元旦起，個人將購買不足5年的普通住房對外銷售的，按差額征收營業(yè)稅。
　　對此，胡景暉表示，該政策運用技術(shù)手段區(qū)別對待改善型置業(yè)和投資、投機需求，支持居民正常的自住和改善型需求。但政策效力只能影響第一季度，從以往經(jīng)驗來看，單單依靠交易環(huán)節(jié)的稅收調(diào)控并不能真正實現(xiàn)抑制房價上漲、控制投機的初衷，若無其他調(diào)控措施跟進，此后的二手房市場或?qū)⒗^續(xù)量價齊升。
　　然而，作為樓市風向標、對于房價泡沫影響最直接的二套房新政還沒有浮出。
　　對此，中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌表示，二套房政策從2007年9月開始執(zhí)行，但2009年在信貸寬松支持購房的環(huán)境下，銀行對于二套房的執(zhí)行力度不大，導(dǎo)致了投機性需求也進入樓市，過多資金流入樓市，催生了房地產(chǎn)泡沫。
　　12月18日，住建部部長姜偉新表示，在繼續(xù)支持居民自住和改善性住房消費的同時，更加嚴格二套房信貸管理，嚴格二套房認定標準，抑制投資和投機性購房。這也被業(yè)內(nèi)認為是繼中央經(jīng)濟工作會議之后，監(jiān)管層釋放的二套房收緊信號。
　　而是否會有新的房貸政策出臺，胡景暉認為，從政策調(diào)控的路徑可以看出，既要鼓勵自住型的剛性和改善性需求，又要堵住投資性需求不進入樓市。如何去細分和精準化定位自住型需求是一個難題，將考驗決策層的智慧。
　　而業(yè)內(nèi)認為，稅收政策都出了差別化的細則，房貸政策特別是二套房政策可能會有更細化的政策出臺，這樣才能管住樓市泡沫。
　　2010年房價面臨回調(diào)
　　刺激經(jīng)濟的天量信貸，在實體經(jīng)濟沒有恢復(fù)之前，資金都跑到了房地產(chǎn)來避險，信貸的放松推高了資產(chǎn)價格。
　　2009年的新增信貸規(guī)模約為9.7萬億元，在11月的一次公開亮相中，銀監(jiān)會主席劉明康表示，2010年肯定會減少，新增信貸預(yù)計在6萬億-7萬億元。
　　國家信息中心經(jīng)濟預(yù)測部發(fā)展戰(zhàn)略處處長高輝清向《華夏時報》記者表示，隨著世界經(jīng)濟的恢復(fù)和我國出口的轉(zhuǎn)好，資金將轉(zhuǎn)移到實體經(jīng)濟，進入房地產(chǎn)市場的資金將減少。另一方面，房價已上漲到歷史最高點，當風險大于機遇時，投機者也會選擇從房地產(chǎn)市場逃離。信貸的減少和資金的轉(zhuǎn)移，將使房價面臨調(diào)整。
　　2009年的樓市，在寬松的政策和信貸環(huán)境下，上演了瘋狂的一幕。而這兩項利好，將在2010年發(fā)生調(diào)整，房價再一次面臨調(diào)控而回調(diào)的考驗。
　　而顧云昌認為，2010年持續(xù)適度寬松的政策將保持房價的穩(wěn)定，我國經(jīng)濟正從低谷走向繁榮，房價目前還處于上升通道，房價再暴跌的可能性很小。而隨著實體經(jīng)濟的恢復(fù)和收入的增加，房價保持穩(wěn)定或調(diào)整，其也是擠壓房地產(chǎn)泡沫的過程。
　　而一旦房價回調(diào)，開發(fā)商“不差錢”能維持多久呢？上述開發(fā)商向記者表示，地價過高，如果沒有高房價維持，開發(fā)的風險也將加大，從而不得不面臨推遲開發(fā)的命運。
　　另一方面，開發(fā)商融資的主要渠道也在收緊。目前已有多家銀行將開發(fā)商地產(chǎn)項目自有資本金比例提高至40%、50%，而2010年的新增信貸規(guī)模也下降。
　　胡景暉表示，2010年信貸收緊，不光使購房者購買力下降，也將使部分開發(fā)商資金緊張開始出現(xiàn)打折售房。房價上漲過高的城市，會出現(xiàn)房價的回調(diào)。預(yù)計一季度交易清淡，經(jīng)歷一手房調(diào)整后，二手房也將跟著降。
　　2009年遺留的房價和地價問題，正成為2010年擺在決策層面前的一個羅生門。