經(jīng)濟(jì)觀察：政策變動能否帶來房地產(chǎn)健康發(fā)展？

寬松貨幣政策升溫樓市
　　政策變動能否帶來房地產(chǎn)健康發(fā)展
　　政策一直是中國樓市的風(fēng)向標(biāo)。在2009年，樓市由冷轉(zhuǎn)熱更是離不開政策的大環(huán)境。 2008年下半年，房地產(chǎn)市場一片蕭條，土地流拍、樓盤打折、開發(fā)商資金鏈緊張，觀望是整個市場的基調(diào)。
　　當(dāng)年12月20日，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》發(fā)布。國辦的這個131號文件拉開了政府救市的序幕，明確了信貸政策、稅收政策的優(yōu)惠，也明確了“支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求”，這為市場堅定了信心。
　　首次購房首付兩成，貸款利率7折，個人購買住房超過兩年（含兩年）轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅；印花稅、土地增值稅，契稅下調(diào)至1％。這樣的政策很快開始發(fā)揮作用。
　　2009年兩會期間，在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的新聞發(fā)布會上，該部副部長齊驥公開表示，在國務(wù)院131號文件下發(fā)以后短短兩個多月里，相當(dāng)多的城市商品住房銷售在逐步回暖，今年1月和2月，40個重點(diǎn)城市的銷售量比去年同期增長了6.9％。
　　在這個文件的基調(diào)下，始自2008年11月的“適度寬松”貨幣政策延續(xù)了下來，2009年新增貸款開始不斷攀高。
　　第一季度人民幣貸款增加4.6萬億元，而2008年全年僅有4.91萬億元的新增規(guī)模。到2009年三季度，新增人民幣貸款已達(dá)到8.67萬億元。這樣的天量放貸讓很多業(yè)內(nèi)人士樂觀地放出話來：2009年全年新增貸款將達(dá)到10萬億元。
　　有多少資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)

　　今年，有多少資金進(jìn)入了房地產(chǎn)行業(yè)，至今還沒有明確的統(tǒng)計。但有目共睹的是，并未列為十大振興行業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)從二季度開始突然就火了。
　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)告訴記者，今年房地產(chǎn)市場反轉(zhuǎn)的重要原因，就是寬松的信貸環(huán)境，流動性泛濫是房地產(chǎn)反彈的重要條件。市場由冷到熱，離開信貸這個環(huán)境無法實現(xiàn)。
　　來自北京偉嘉安捷投資擔(dān)保有限公司的統(tǒng)計顯示，在房貸利率、稅費(fèi)等一系列利好政策帶動下，壓抑許久的購房熱情在2009年得到了釋放。與2008年相比，2009年北京房貸市場整體交易量漲幅近30％。寬松的貨幣政策對購房人起到了明顯的鼓動作用。
　　不僅購房人的購買意愿被激發(fā)出來，個人住房貸款量也出現(xiàn)了變化。
　　“過去，購房人的貸款金額主要集中在30萬~50萬元，但今年，這個數(shù)字上升到了60萬~100萬元。”我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司控股公司副總胡景暉說，一方面是房價快速上漲需要更多的貸款才能實現(xiàn)購房，另一方面，信貸政策的寬松也支持了購房人的大額貸款。
　　在胡景暉看來，2009年是歷史上低利率、低稅費(fèi)的最好時期，住房需求不釋放都不可能。
　　除了銀行新增貸款部分進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)外，開發(fā)商也在這一年展開股市融資。在經(jīng)歷了2007年下半年以來的資金鏈緊張痛苦后，開發(fā)商們明白，募集更多的資金將是保障自身安全的重要砝碼。
　　于是，數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)在今年公布了融資方案。
　　7月29日，北京金隅在香港證券交易所正式掛牌交易，籌集資金54億港元。第二天，中國建筑成功登陸上海證券交易所，融資501億元。
　　8月17日世聯(lián)地產(chǎn)在深交所中小板上市，融資6億元。
　　此后，恒盛地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)相繼成功上市。
　　開發(fā)商的資金變得充裕起來。
　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1~11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源48170億元，同比增長44.2％，國內(nèi)貸款8994億元，增長40.2％。此外，個人按揭貸款也超過7000億元。
　　幫助扶持還是制造泡沫
　　如此寬松的貨幣政策，對房地產(chǎn)市場來說，是幫助扶持，還是在制造泡沫？
　　12月16日《福布斯》評選7大金融泡沫，中國房地產(chǎn)被評為排名第二位的近在眼前的金融泡沫。
　　SOHO中國董事長潘石屹在一次節(jié)目錄制現(xiàn)場表示，房價瘋漲絕非剛性需求、城鎮(zhèn)化推動的結(jié)果，而完全是貨幣失控，炒作使然。他將房價租售形象地比做房地產(chǎn)的“市盈率”。如果說，目前歐美房地產(chǎn)市場的市盈率不過12倍左右的話，則中國很多城市房地產(chǎn)的市盈率，起碼在100倍以上。
　　萬科董事長王石也在年底再次拋出了“地產(chǎn)泡沫”論。
　　年底，政策出現(xiàn)了變動。
　　12月7日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議召開，“繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”給2010年經(jīng)濟(jì)走向定下了基調(diào)，“增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求”的表述，讓開發(fā)商和利益集團(tuán)心里的石頭落了地，以為各項房地產(chǎn)優(yōu)惠措施會得以延續(xù)。
　　然而兩天之后，一系列的限制政策紛紛出臺。
　　12月9日，國務(wù)院常務(wù)會議明確，“個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由兩年恢復(fù)到五年”。
　　12月14日，國務(wù)院常務(wù)會議出臺國四條，明確要遏制房價過快上漲，抑制投資投機(jī)性購房。
　　12月17日財政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，將開發(fā)商拿地的首付款比例提高到50％，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。而此前，開發(fā)商拿地的首付款僅為20％~30％。
　　這些政策的變動，使得12月的房地產(chǎn)市場再次出現(xiàn)小高潮——一部分人希望趕在新政策實施之前完成自己的拿地、購房行為。
　　盡管很多人都認(rèn)可寬松貨幣政策對2009年樓市的刺激，但也持有不同的觀點(diǎn)。
　　北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩認(rèn)為，盡管寬松的貨幣政策、信貸環(huán)境對樓市的火爆起到了刺激作用，但從總體看，即使貨幣政策、信貸政策不寬松，只要供需矛盾不解決，依然會出現(xiàn)市場的火爆。
　　“我國的房地產(chǎn)市場還處在上升期，相對其他產(chǎn)能過剩行業(yè)來說，這個領(lǐng)域是安全的，回報也高。銀行自然喜歡把資金投入安全、回報高的行業(yè)。2006年、2007年的貨幣政策并不寬松，但樓市不是一樣的火爆？”董藩說。
　　董藩認(rèn)為，值得注意的是，即使在今年市場火爆的情況下，到11月，相比去年同期，開發(fā)商購買的土地還是下降的。
　　“當(dāng)前出臺的政策中有一些令人擔(dān)憂。”董藩說，營業(yè)稅的調(diào)整造成了原來可賣可不賣的房子現(xiàn)在不賣了。土地首付款要超過50％，造成的后果是小開發(fā)商不能進(jìn)入市場，市場將可能逐漸向幾個大開發(fā)商集中，供應(yīng)會減少，房價被操控的可能性會增加。
　　胡景暉也注意到了這一點(diǎn)，他告訴記者，今年上半年開發(fā)商拿地、開工的項目有限，明年的供應(yīng)很有可能不足。現(xiàn)在開發(fā)商大多資金充裕，沒有了2007年下半年到2008年的緊張，不著急開發(fā)。
　　如果這樣的情況在2010年出現(xiàn)，市場又將呈現(xiàn)怎樣的變化？