下滑30%，北京經(jīng)濟型別墅有風(fēng)險
來源：網(wǎng)絡(luò)發(fā)布時間：2009-12-30 10:22:42
“上周又賣出去一套。”御墅項目銷售負責(zé)人牛霆非常興奮。
位于北京潮白河中上游的御墅二期，由201套獨棟別墅組成。其一期金碧湖畔花園2005年開始銷售，目前已經(jīng)售罄。
8月份以來，京城樓市開始整體降溫，但獨棟別墅市場成交情況隨著供應(yīng)放量而持續(xù)井噴。“往年，獨棟別墅項目年銷售量一般在20～30套。但今年很多項目半年就能達到這一水平。9月份，御墅二期開盤銷售近兩億元，較前期明顯放大。”牛霆告訴《投資者報》記者。
與獨棟別墅火熱相比，經(jīng)濟型別墅卻呈現(xiàn)了另一番景象。在7、8月份銷售創(chuàng)下近年來最好成績后，聯(lián)排、疊拼等經(jīng)濟型別墅以及混合花園洋房等產(chǎn)品別墅項目，9月份銷量下滑超過30%.
獨棟別墅“補漲”
“我們前期主要精力花在已經(jīng)告罄的聯(lián)排別墅銷售上，之前獨棟別墅產(chǎn)品沒有做太多推廣，但是依然賣得很好。”北京玫瑰園別墅銷售經(jīng)理張彥表示，獨棟產(chǎn)品的熱銷更像是“無心插柳”。
玫瑰園四期的獨棟別墅總計20套，建筑面積從864平方米到1500平方米不等。其樓王爆出上億元的總價，而四期其它獨棟別墅的總價也都在每套3122萬元以上。從開盤逐批銷售以來，目前僅剩下5套。
玫瑰園的熱銷反映出市場對于獨棟別墅的認同。目前，北京獨棟別墅主要分布在順義、昌平、潮白河、西山等區(qū)域。在售的獨棟別墅項目如珠江壹千棟、玫瑰園、頤和原著等，最近兩個月的銷售業(yè)績都不錯。
中國不動產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，9月份，北京以純獨棟為代表的高端別墅銷售表現(xiàn)搶眼，千萬元級別墅成交達90套，環(huán)比上漲逾一成，這是連續(xù)第三個月上漲。其中，單套總價超過2000萬元的別墅成交達20余套。
在懷柔、密云板塊為代表的新興區(qū)域，獨棟產(chǎn)品同樣受到投資者青睞。目前該區(qū)域內(nèi)有4個純獨棟別墅項目，分別是龍山新新小鎮(zhèn)蘇園、紅螺湖別墅、別墅山、雁棲半島。這些項目以自然資源優(yōu)勢而持續(xù)熱銷。其中，蘇園銷售套數(shù)、銷售面積和銷售金額這三項指標，連續(xù)兩個月位居北京別墅成交前十名。
“別墅項目用地已經(jīng)禁批六年，獨棟別墅項目的未來供應(yīng)存在很大瓶頸。通貨膨脹壓力下的投資需求正得到釋放，很多投資者選擇抗通脹能力較強的高端物業(yè)來保值。”張彥說。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長顧云昌認為，上半年房價整體回升，普通住宅價格漲幅較大，而獨棟別墅均價卻一直保持在20000元/平方米左右的水平。對于有購買力的人來說，性價比高。7月份開始，高端房產(chǎn)特別是獨棟別墅的價格有一個補漲過程。“對投資者而言，這表明房價在向縱深和新的高點發(fā)展，可考慮選擇性價比高且品質(zhì)優(yōu)良的項目投資，但同時也得綜合考量投資風(fēng)險。”
經(jīng)濟型別墅隱現(xiàn)風(fēng)險
盡管獨棟項目“紅紅火火”，但整體上北京別墅市場的成交數(shù)據(jù)并不“好看”。
《投資者報》調(diào)查顯示，9月份北京市別墅銷售套數(shù)共計570套，環(huán)比下降28%；成交面積20.61萬平方米，環(huán)比下跌26%；成交金額為36.71億元，環(huán)比降幅也較為明顯。
“拖累”大局的，是銷量下挫的經(jīng)濟型別墅。“經(jīng)濟型別墅銷量下滑，主要是這類產(chǎn)品銷量經(jīng)數(shù)月持續(xù)上升后，需求已大幅釋放，后續(xù)購買力不足。與此同時，住宅高端化和’泛豪宅化’趨勢下，未來經(jīng)濟型別墅產(chǎn)品的稀缺性正日益降低，投資者選擇的余地將增加。預(yù)計2010年后，北京經(jīng)濟型別墅市場的競爭將加劇。”顧云昌說。
北京中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理李文杰指出：“目前北京市場由兩套別墅住宅上下疊加而成的疊加型別墅，由于自身層高受限，市場接受程度相對較低。盡管第三季度聯(lián)排別墅成交量持續(xù)上升，但價格卻沒有上漲。”
事實上，經(jīng)濟型別墅周邊多有較大的公寓房供應(yīng)量，且不少項目間同質(zhì)化競爭比較激烈，價格戰(zhàn)此起彼伏，導(dǎo)致其價格遲遲不見明顯上漲。
“經(jīng)濟型別墅早期的熱銷，投資目的占了很大比例。2008年宏觀調(diào)控以后，投資和居住的比例逐漸稀釋到各占一半。”李文杰告訴記者。
他分析，雖然經(jīng)濟型別墅占了總價低的優(yōu)勢，但如果純粹作為投資，其出租可能會有問題。這類產(chǎn)品的租金一般在5000元/月左右甚至更高，與市區(qū)公寓租金差不多，只能出租給中高端客戶，而往往這類客戶卻一般偏好于在市中心租房。
“從長期看，該類產(chǎn)品會有增加的趨勢。未來幾年，中端及低端別墅的供應(yīng)潛力將達到500萬平方米，對于單純考慮投資的購房者而言，需謹慎入市，盡量選擇產(chǎn)品特性突出、交通優(yōu)勢明顯的經(jīng)濟型別墅。”顧云昌如是說。
位于北京潮白河中上游的御墅二期，由201套獨棟別墅組成。其一期金碧湖畔花園2005年開始銷售，目前已經(jīng)售罄。
8月份以來，京城樓市開始整體降溫，但獨棟別墅市場成交情況隨著供應(yīng)放量而持續(xù)井噴。“往年，獨棟別墅項目年銷售量一般在20～30套。但今年很多項目半年就能達到這一水平。9月份，御墅二期開盤銷售近兩億元，較前期明顯放大。”牛霆告訴《投資者報》記者。
與獨棟別墅火熱相比，經(jīng)濟型別墅卻呈現(xiàn)了另一番景象。在7、8月份銷售創(chuàng)下近年來最好成績后，聯(lián)排、疊拼等經(jīng)濟型別墅以及混合花園洋房等產(chǎn)品別墅項目，9月份銷量下滑超過30%.
獨棟別墅“補漲”
“我們前期主要精力花在已經(jīng)告罄的聯(lián)排別墅銷售上，之前獨棟別墅產(chǎn)品沒有做太多推廣，但是依然賣得很好。”北京玫瑰園別墅銷售經(jīng)理張彥表示，獨棟產(chǎn)品的熱銷更像是“無心插柳”。
玫瑰園四期的獨棟別墅總計20套，建筑面積從864平方米到1500平方米不等。其樓王爆出上億元的總價，而四期其它獨棟別墅的總價也都在每套3122萬元以上。從開盤逐批銷售以來，目前僅剩下5套。
玫瑰園的熱銷反映出市場對于獨棟別墅的認同。目前，北京獨棟別墅主要分布在順義、昌平、潮白河、西山等區(qū)域。在售的獨棟別墅項目如珠江壹千棟、玫瑰園、頤和原著等，最近兩個月的銷售業(yè)績都不錯。
中國不動產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，9月份，北京以純獨棟為代表的高端別墅銷售表現(xiàn)搶眼，千萬元級別墅成交達90套，環(huán)比上漲逾一成，這是連續(xù)第三個月上漲。其中，單套總價超過2000萬元的別墅成交達20余套。
在懷柔、密云板塊為代表的新興區(qū)域，獨棟產(chǎn)品同樣受到投資者青睞。目前該區(qū)域內(nèi)有4個純獨棟別墅項目，分別是龍山新新小鎮(zhèn)蘇園、紅螺湖別墅、別墅山、雁棲半島。這些項目以自然資源優(yōu)勢而持續(xù)熱銷。其中，蘇園銷售套數(shù)、銷售面積和銷售金額這三項指標，連續(xù)兩個月位居北京別墅成交前十名。
“別墅項目用地已經(jīng)禁批六年，獨棟別墅項目的未來供應(yīng)存在很大瓶頸。通貨膨脹壓力下的投資需求正得到釋放，很多投資者選擇抗通脹能力較強的高端物業(yè)來保值。”張彥說。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長顧云昌認為，上半年房價整體回升，普通住宅價格漲幅較大，而獨棟別墅均價卻一直保持在20000元/平方米左右的水平。對于有購買力的人來說，性價比高。7月份開始，高端房產(chǎn)特別是獨棟別墅的價格有一個補漲過程。“對投資者而言，這表明房價在向縱深和新的高點發(fā)展，可考慮選擇性價比高且品質(zhì)優(yōu)良的項目投資，但同時也得綜合考量投資風(fēng)險。”
經(jīng)濟型別墅隱現(xiàn)風(fēng)險
盡管獨棟項目“紅紅火火”，但整體上北京別墅市場的成交數(shù)據(jù)并不“好看”。
《投資者報》調(diào)查顯示，9月份北京市別墅銷售套數(shù)共計570套，環(huán)比下降28%；成交面積20.61萬平方米，環(huán)比下跌26%；成交金額為36.71億元，環(huán)比降幅也較為明顯。
“拖累”大局的，是銷量下挫的經(jīng)濟型別墅。“經(jīng)濟型別墅銷量下滑，主要是這類產(chǎn)品銷量經(jīng)數(shù)月持續(xù)上升后，需求已大幅釋放，后續(xù)購買力不足。與此同時，住宅高端化和’泛豪宅化’趨勢下，未來經(jīng)濟型別墅產(chǎn)品的稀缺性正日益降低，投資者選擇的余地將增加。預(yù)計2010年后，北京經(jīng)濟型別墅市場的競爭將加劇。”顧云昌說。
北京中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理李文杰指出：“目前北京市場由兩套別墅住宅上下疊加而成的疊加型別墅，由于自身層高受限，市場接受程度相對較低。盡管第三季度聯(lián)排別墅成交量持續(xù)上升，但價格卻沒有上漲。”
事實上，經(jīng)濟型別墅周邊多有較大的公寓房供應(yīng)量，且不少項目間同質(zhì)化競爭比較激烈，價格戰(zhàn)此起彼伏，導(dǎo)致其價格遲遲不見明顯上漲。
“經(jīng)濟型別墅早期的熱銷，投資目的占了很大比例。2008年宏觀調(diào)控以后，投資和居住的比例逐漸稀釋到各占一半。”李文杰告訴記者。
他分析，雖然經(jīng)濟型別墅占了總價低的優(yōu)勢，但如果純粹作為投資，其出租可能會有問題。這類產(chǎn)品的租金一般在5000元/月左右甚至更高，與市區(qū)公寓租金差不多，只能出租給中高端客戶，而往往這類客戶卻一般偏好于在市中心租房。
“從長期看，該類產(chǎn)品會有增加的趨勢。未來幾年，中端及低端別墅的供應(yīng)潛力將達到500萬平方米，對于單純考慮投資的購房者而言，需謹慎入市，盡量選擇產(chǎn)品特性突出、交通優(yōu)勢明顯的經(jīng)濟型別墅。”顧云昌如是說。
【糾錯】
