市場再陷“膠著”房地產調控政策有待明朗

解決土地的根結 
　　“與其二次房改，還不如先解決土地的問題。”我愛我家市場研究中心主任秦瑞向《中國產經新聞》記者表示，推行系統的房地產政策改革并不容易，但目前地價哄高房價的問題確實應該設法解決了。 
　　截至9月23日，上海市公告今年出讓的土地收入已達526.1141億元，其中，住宅用地291.9147億元，這兩項指標均為全國之最。北京同樣如此，土地出讓金約占當地財政收入的1/3，前三季度北京市土地收入價款已經超過去年全年水平。
　　與此同時，中國指數研究院的最新監測顯示，9月份住宅用地平均樓面地價為2691元/平方米，環比上漲37%.地價已經成為房價高漲的深層動力。 
　　秦瑞表示，不是要廢除土地使用權出讓中的“招拍掛機制”，因為這是國家通過地方政府向開發商獲取正常土地價值的一個有效手段，但是在招拍掛的具體操作上應有所改變。例如，地方政府首先應該穩定土地出讓的價格，而不是像目前這樣，地塊起拍價不斷升高，加劇最終成交價的飆高。 
　　北京大學經濟學院教授劉民權同樣主張保留招拍掛的機制，但是他認為需要改革的是土地出讓金的分配機制。 
　　貴州大學城市管理與經濟發展研究所副所長、北大縱橫管理咨詢公司高級咨詢顧問項凱標則認為，招拍掛的制度設置本身就不合理，他向《中國產經新聞》記者指出，要改變過去純粹的以“價高者獲得土地”的招拍模式，要綜合考慮土地競標者的投標方案，尤其是要將綠色建筑等系列促進社會和諧和可持續發展等指標納入到綜合考慮因素中。 
　　財經評論員葉檀則把問題的解決歸結到更深層的財稅制度的改革上。她在博客中撰文指出，要讓地方政府擺脫對土地收入的依賴，只有摧毀目前并不合理的龐大的公共財政體系，重建地方政府與中央政府的財稅結構，培育起足以替代賣地收入的地方財政收入來源。
　　但無論哪種觀點，無論哪種解決方案，大家都清醒地看到了改革的難點所在。 
　　秦瑞指出，目前土地出讓收入對解決地方政府財政支出的作用越來越大，尤其是目前經濟刺激計劃的推行需要地方財政拿出大量資金支持，地方財政對土地出讓的依賴也更加強烈，“要讓地方政府主動壓縮土地出讓的利潤空間，談何容易？”
　　還有，拉高房價的另一個因素應歸結于開發商囤地，但政府對違規開發商的處罰卻是雷聲大雨點小，高聲追查的同時，是大片“沉睡”的土地。 
　　“開發商囤地問題主要是其本身從囤地中所得到的收益與其相應的處罰成本之間有落差決定的，目前的情形是，開發商收益很大而處罰成本卻相對較低，其結果就是這種現象屢禁不止�！表梽P標指出。 
　　更有觀察人士指出，地方政府之所以不積極查處閑置用地，是因為土地閑置對地方政府有利無害，例如，土地閑置加劇了土地供應的緊缺，這對地價的上漲不無好處。 
　　保障房不討地方政府歡心 
　　“由于目前中國房地產市場存在結構性問題，使得廉租房或公屋等保障性措施滯后，這導致了不管有沒有實力購買房子的人，都沖著商品房去，抬升了房價，也使城市中的相當一部分人成了‘房奴’，更多的人只能是望房心嘆�！表梽P標指出，保障房原想分流購房需求、平抑房價的功能沒有得到體現。

　　其實，除了已建保障房存在問題外，保障房建設資金的缺乏則是一個更大的問題。 
　　今年，中央安排投資于保障性住房的資金將超過1000億元，今后3年的投入將達9000億元。今年兩會上，住建部部長齊驥提出，中央財政用于各地廉租住房建設的總資金投入將達到330億元。 
　　“相比而言，330億的投資無疑是杯水車薪。保障房資金的大頭由地方政府負責解決，在目前財政收入困難，保障住房對于地方GDP、稅收與小金庫毫無益處的情況下，地方政府有什么動力改變商用地用途，轉而多建保障型住房？只要實體經濟出現困難，房地產保增長、拉內需的作用就顯現無遺，房地產也就名正言順地大幅上漲�！比~檀指出。 
　　為了解決公積金資金沉淀和保障房建設兩大問題，10月14日，住房和城鄉建設部等7部門聯合印發了《關于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的實施意見》（以下簡稱“意見”），提出允許公積金閑置資金投資保障房建設。按照意見，公積金投資保障房建設的最大額度為結余資金的50%. 
　　數據顯示，截至2008年末，全國住房公積金繳存余額為12116.24億元，那么按照意見，最多有約6000億元的資金支持保障房建設。 
　　“對保障房的發展應該會有作用，但作用不會太明顯。”秦瑞對此并不太樂觀。安邦咨詢分析師同樣認為作用有限，她指出，除了數額的問題，在具體操作細節上仍然存在很多尚待解決的問題。 
　　信貸調控乏力 
　　9月，銀監會發布了《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》，要求各大銀行嚴格執行第二套房貸的相關政策。此后，北京、上海、南京等城市也相繼出臺文件，明確指示金融部門收緊二套房貸。 
　　一時間，房地產商頭上的緊箍咒再次被收緊。
　　但是，今非昔比，如今信貸收緊的政策顯然已經沒有原來那么大的威力。 
　　就在9月，深圳市房價突破2萬元/平方米大關，而其他城市房價，也相繼飆升到歷史最高位。 
　　“開發商的資金鏈已經接上，資金鏈不緊繃，就可能不降價，慢慢賣。今年年底時房價或將出現調整，但不會出現深入下跌。”全國工商聯房地產協會會長聶梅生如此表示。 
　　與上一撥信貸調控的時候相比，如今的開發商，確實是手頭寬裕的。 
　　分析人士指出，一方面，在金融危機形勢下，針對房地產行業，國家出臺了不少優惠政策，同時對二套房貸的限制也在實際情況中有了一定的放松，這讓開發商得到很大的發展余地；另一方面，在經濟刺激政策下，大量的信貸資金涌入樓市，與此同時，大量并不以房地產開發為主業的央企也紛紛涌入房地產，這些“闊綽”的央企自然對信貸收縮并不敏感。 
　　此外，項凱標指出，房地產行業是一個資金密集的行業，從理論上講只要控制住了資金就能控制住房地產的發展。但如今，信貸只是房地產企業融資的手段之一，由于中國房地產企業發展較快，利潤空間較大，中國的房地產還是很受國內外投資者的青睞，隨著資本融資渠道的拓寬，房地產企業可以通過在資本市場上獲得資金。 
　　以近期一段時間的消息為例：2009年7月，北京金隅集團在香港掛牌上市，創造了香港有史以來最高的散戶凍結資金量。之后，內地許多房地產企業也傳出上市消息。8月15日，多位投行高管在海南博鰲房地產論壇上透露，目前有10多家內地房地產企業正在計劃今年年底前在海外上市，預計全年融資規模將超過70億美元，并有可能達到100億美元，遠遠超過2007年約50億美元的歷史最高水平。 
　　分析人士指出，在經濟復蘇的過程中，房地產市場的功能、作用也在悄然發生變化，成為拉動經濟增長的領頭羊，甚至一度成為危機中各路資金的避風港。因此，政府調控的實際難度將進一步增加。 
　　“如今的房地產調控，已經成為一個綜合問題的解決，并不容易。”秦瑞指出。