天津二套房貸款收緊28.53平方米成為分水嶺

二套房貸能否享受優惠已經成為最近兩個月來樓市討論最熱烈的話題之一。到底政策收緊到哪種程度？哪些申請人可以享受到第二套住房的貸款優惠？實際貸款者中能夠享受的二套房貸優惠到底有哪些？……這些問題都越來越成為改善型購房者關注的焦點。
　　二套房貸“收緊”效果顯現
　　“本來還想再買一套房，到銀行咨詢才聽說現在買第二套房子辦貸款最少要首付四成，利率也不能打折。我一時拿不出那么多首付，只能等等再看了。”張先生原想在兒子學校附近再買一套房，現在只好作罷。
　　據了解，像張先生這樣因為二套房貸政策“收緊”而暫緩買房計劃的市民大有人在，還有些購買第二套住房的市民轉而采用一次性付清或者只辦理公積金貸款的方式來回避二套房貸的高利率。目前天津銀行辦理的個人房貸業務中，二套房貸比例已有所下降。
　　“二套房貸政策收緊以前，我們辦理的個人房貸業務中有一半以上都是購買第二套住房的，但現在這個比例已經下降到30%多。”天津一家股份制銀行的房貸部門人士告訴記者，“很多市民在咨詢時一聽說現在辦二套房貸款不能享受優惠，就打了退堂鼓。”
　　一家國有銀行的房貸部門人士也表示，二套房貸在該行的個人房貸業務中大約占到兩成多。“不少市民看到辦理二套房貸不能享受利率優惠，就干脆一次性把房款付清，根本不辦理貸款了。有些無法一次付全款的市民也盡量提高首付比例，只辦理公積金貸款。”
　　采訪中，記者發現對于二套房貸，銀行都已將最低首付比例提高到四成，而且貸款利率也不再下浮。但二套房貸的貸款利率也 并非一律統一為基準利率上浮10%的水平，銀行對此仍有一定的靈活掌握空間。比如有銀行人士告訴記者，該行在確定二套房貸利率時，會考慮市民從事的職業、收入是否穩定、有無不良信用記錄、能否為銀行帶來較多利潤等，對于銀行認為比較“優質”的客戶，就給出基準利率；對于條件一般的客戶，就給出上浮10%的利率；而對于銀行認為有些風險的客戶，給出的貸款利率還可能比上浮10%的水平更高。
　　28.53平方米是個“坎兒”
　　雖然二套房貸政策已經“收緊”，但仍有一種例外情況可以享受優惠。其具體規定為，“對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當地平均水平，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策”。
　　據了解，2008年天津城市居民人均住房建筑面積為28.53平方米，目前銀行對于申請貸款者的人均住房水平也正是依據這一標準進行審核。天津多位地產業內人士都表示，市民如果貸款購買第一套住房以后，人均面積達不到28.53平方米，在貸款購買第二套住房并申請按揭貸款時，可以在貸款成數和利率方面享受與首套購房者相同或相近的優惠政策。
　　不過，記者詢問的幾位銀行人士都表示，符合這個優惠條件的市民相對較少。有銀行人士告訴記者，要計算“人均住房面積”，首先要確定在一個家庭中，哪些人可以納入計算范圍，比如是按照父母加上一個未成年子女計算，還是把住在這個房子里的所有人都計算在內，這個情況比較復雜，目前也沒有統一的規定。因為有些家庭可能有暫住人口，比如輪流奉養的老人、親戚家借住的孩子等。對此，各家銀行掌握的標準也有不同。
　　50萬按揭貸款有優惠能省十多萬
　　目前整個二手房市場中的第二套住房購買比例大約占總成交量的25%.與商品房市場相比，二手房市場中第二套住房買家的自住型比例要高出許多。
　　對于人均居住面積低于28.53平方米的第二套住房買家來說，能夠申請到與首套按揭貸款相同的優惠政策就 意味著能夠節省下可觀的利率支出。例如，陳思明與愛人前幾年在河東區嘉華小區花45萬元購買了一套50平方米左右的一居室，除了10萬元的首付款外，還有35萬元的貸款。今年陳思明又在同一小區為父母相中了一套78平方米左右的兩居室住宅，但老人已經不具備貸款能力，因此這套68萬元的二手房就需要以陳思明夫婦的名義再次進行貸款。由于小陳夫婦的第一套住房僅50平方米，兩人平均每人居住面積只有25平方米，低于人均28.53平方米的全市居住平均水平，因此其第二套住房的貸款仍可以按照首付兩成、基準利率0.7倍優惠的標準執行。對于陳思明來說，申請到優惠貸款政策就意味著首付款可以減輕十幾萬元的籌款壓力，其50萬元以上按揭貸款的總利息歸還額也將節省11萬-13萬元左右。