滬19盤十月上半月“零”成交出手出貨都成難題

從近幾個月上海樓市成交量逐月下滑的趨勢不難看出，當前上海樓市已漸漸降溫。無論是新房市場還是二手房市場，“買還是不買”、“賣還是不賣”漸漸成為了購房者、開發(fā)商和二手房房東之間的難題。 
　　“零成交”再現(xiàn)
　　位于金山板塊的某樓盤，在09年9月30日拿到第一批房源的預售證后，至10月15日為止，還沒有一套房源成交的記錄。 
　　佑威·樓市通數(shù)據(jù)顯示，9月共有80個項目取得銷售許可證，這其中有19個樓盤在10月上半月中沒有成交記錄。 
　　從近期零成交的項目來看，多數(shù)樓盤所處的區(qū)域較遠，如金山、松江等。筆者發(fā)現(xiàn)，這些區(qū)域其實也不乏成交火熱的樓盤。以金山為例，金山新城以寶華海灣城為代表的多盤去化較快，一方面，因為板塊位于金山南部，靠近杭州灣；另一方面，以華府海景為代表的高品質公寓樓盤的入駐，極大提升了板塊的層次與形象。 
　　華燕市場研究中心副經(jīng)理張晴怡指出，同區(qū)域內樓盤成交情況冷熱不均體現(xiàn)了購房者對于品質、品牌依賴度的提升。另一方面，雖然同為一個區(qū)域，但是不同項目所處的地段、擁有的配套和出行方便性上面也會有差別。 
　　延遲推盤反映賣方謹慎心態(tài)
　　佑威房地產研究中心副主任陸騎麟認為，零成交的產品多數(shù)是項目延遲推盤。他分析，遲推盤源于一部分開發(fā)商的“捂盤”，以求后市更豐厚的回報。 
　　中國指數(shù)研究院研究副總監(jiān)張琪同樣認為，零成交樓盤不排除房企出于自身營銷策略的考慮，但同時也反映出近期樓市在高潮期后的盤整現(xiàn)象。 
　　事實上，在此前剛落下帷幕的假日房展會上，開發(fā)商謹慎推盤已經(jīng)初現(xiàn)“苗頭”，不少人反映，超過五成樓盤只展不售，新推盤源開盤時間都很模糊。“只展不售是因為這部分開發(fā)商試探后市購買力摸底房價，為來年的市場布局和銷售策略制訂打伏筆，順便變相為開盤蓄水客戶資源。”上海中原地產研究咨詢高級經(jīng)理馬冀分析，“由此看來，開發(fā)商目前心理預期仍在高位，價格短期下調預期不容樂觀。” 
　　二手市場“成交”、“供應”雙觀望
　　進入2009下半年之后，隨著二套房貸、經(jīng)濟適用房入市等政策影響，二手市場明顯受到影響，“有價無市”的尷尬局面使得目前多空博弈局面再現(xiàn)。 
　　據(jù)中原地產研究咨詢部相告報告顯示，今年第三季度全市二手房價已普遍高出年初三成左右，在過快上漲的房價之下，第三季度市場觀望氣氛趨于濃重，客戶來訪量基本以每月一至兩成的幅度遞減。 
　　上海中原地產研究咨詢部高級經(jīng)理馬冀分析認為，不少二次置業(yè)的購房者由于受到貸款政策的影響而放緩購房計劃。二手房房東們選擇觀望，掛牌量明顯下降，“不差錢”的心態(tài)使得他們不急于出售，促使了成交量的下滑。 
　　不過，馬冀對于二手房市場走勢仍持樂觀態(tài)度，他指出，隨著第三季度土地市場的“地王”頻現(xiàn)，以及新房價格的屢屢高開，仍對二手房價產生著有力的支撐。