2010年房估師經營與管理輔導：房地產利率風險

調整利率是國家對經濟活動進行宏觀調控的主要手段之一。通過調整利率，政府可以調節資金的供求關系、引導資金投向，從而達到宏觀調控的目的。利率調升會對房地產投資產生兩方面的影響：一是導致房地產實際價值的折損，利用升高的利率對現金流折現，會使投資項目的財務凈現值減小，甚至出現負值；二是會加大投資者的債務負擔，導致還貸困難。利率提高還會抑制房地產市場上的需求數量，從而導致房地產價格下降。采集者退散
　　長期以來，房地產投資者所面臨的利率風險并不顯著，因為盡管抵押貸款利率在不斷變化，但房地產投資者一般比較容易得到固定利率的抵押貸款，這實際上是將利率風險轉嫁給了金融機構。然而，目前房地產投資者越來越難得到固定利率的長期抵押貸款，金融機構越來越強調其資金的流動性、盈利性和安全性，其所放貸的策略已轉向短期融資或浮動利率貸款，我國各商業銀行所提供的住房抵押貸款幾乎都采用浮動利率。因此，如果融資成本增加，房地產投資者的收益就會下降，其所投資物業的價值也就跟著下降。房地產投資者即使得到的是固定利率貸款，在其轉售物業的過程中也會因為利率的上升而造成不利的影響，因為新的投資者必須支付較高的融資成本，從而使其置業投資的凈收益減少，相應地新投資者所能支付的購買價格也就會大為降低。

　　提高貸款利率對房地產市場的影響主要有（　）。（2006年試題）

　　A．導致房地產實際價值下降
　　B．導致房地產實際價值上升
　　C．加大投資者債務負擔
　　D．抑制房地產市場需求
　　E．增加房地產市場需求

　　答案：ACD

　　長期利率下調、預期房地產投資風險降低會導致房地產投資需求的（　）。（2001年試題）

　　A．上升
　　B．下降
　　C．不變
　　D．不確定

　　答案：A